Егорьевское ш., 39 км от МКАД
Цибино д., Воскресенск гор. округ
Дача 90 м², участок 10 сот., брус.
Цена 150 тыс. ₽; цена не менялась с 18.08.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 26 раз).
Рейтинг 86/100 · уверенность 57 %
Земля рядом ≈211 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 14,1 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 26 тыс.–75 тыс. ₽/м², медиана 44 тыс.
Ремонт ≈1,8 млн, покупка после торга ≈128 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,67 млн / целевая ≈3,3 млн / пессимист. ≈2,94 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,01 млн ₽, маржа 34 %, ROI 52 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Цибино ≈0,9 км по прямой; до МКАД 39 км, на машине ≈57 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №8607
Рейтинг 86/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 30 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 53.8 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 87 % | 20.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.7 |
| участок | 5 | 55 % | 4.2 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 210 833 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 14,1 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 2 108 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Цибино д. | 8,5 сот. | 700 000 | 82 353 | снят (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Цибино д. | 9 сот. | 2 800 000 | 311 111 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Цибино д. | 12 сот. | 2 650 000 | 220 833 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Цибино д. | 7,2 сот. | 1 350 000 | 187 500 | снят (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Цибино д. | 8 сот. | 2 550 000 | 318 750 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Цибино д. | 7,5 сот. | 2 280 000 | 304 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Цибино д. | 24 сот. | 4 980 000 | 207 500 | снят (цена объявления) 10.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Цибино д. | 12 сот. | 5 000 000 | 416 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Цибино д. | 7 сот. | 2 300 000 | 328 571 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Цибино д. | 6 сот. | 2 100 000 | 350 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 90 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 26 042 / 43 500 / 75 472 |
| цена объекта | 150 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 127 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 670 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 486 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 303 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 936 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 008 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 34 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 52 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.8 км | Рассвет СНТ | 91,6 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 38 210 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Цибино д. | 100 м² | 7 сот. | 4 350 000 | 43 500 | снято (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Экспресс СНТ | 80 м² | 10 сот. | 3 500 000 | 43 750 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Радуга СНТ | 80 м² | 6,6 сот. | 4 500 000 | 56 250 | снято (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Звездочка СНТ | 88 м² | 6,2 сот. | 2 750 000 | 31 250 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Милосердие СНТ | 96 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 26 042 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Вираж СТ | 90 м² | 6 сот. | 3 150 000 | 35 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Виктория СНТ | 86 м² | 6 сот. | 8 000 000 | 93 023 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Аист СНТ | 75 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 46 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Бротекс СНТ | 79,5 м² | 6 сот. | 6 000 000 | 75 472 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 18.08.2026 | 150 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 150 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам дом под разбор.