Егорьевское ш., 82 км от МКАД
Ветеран СНТ, Егорьевск гор. округ
Дача 42 м², участок 6,5 сот., брус.
Цена 1,09 млн ₽, снижали с 1,2 млн; первая цена 1,2 млн ₽ от 04.05.2026.
Рейтинг 28/100 · уверенность 61 %
Земля ≈83 тыс. ₽/сот. × 6,5 сот. = 542 тыс. → дом ≈548 тыс. ₽, 13 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 18 тыс.–28 тыс. ₽/м², медиана 23 тыс.
Ремонт ≈640 тыс., покупка после торга ≈926 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈995 тыс. / целевая ≈896 тыс. / пессимист. ≈796 тыс. → от пессимистичной прибыль −770 тыс. ₽, маржа −97 %, ROI −49 %.
Коммуникации: в описании: баня, скважина.
До ст. Егорьевск I ≈3,9 км по прямой; до МКАД 82 км, на машине ≈1 ч 50 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №8604
Рейтинг 28/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 8 (разброс ₽/м² 15 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 26 % | 4.7 |
| торг | 5 | 61 % | 3.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 85 % | 5.2 |
| участок | 5 | 23 % | 1.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 77 % | 11.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 83 437 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 542 000 ₽ (6,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 548 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 13 048 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Ветеран СНТ | 5,7 сот. | 250 000 | 43 860 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Надежда-4 СНТ | 5,6 сот. | 850 000 | 151 786 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Строитель СНТ | 7,2 сот. | 600 000 | 83 333 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Строитель СНТ | 6,7 сот. | 600 000 | 89 552 | снят (цена объявления) 08.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Ёлочка-1 СНТ | 7 сот. | 900 000 | 128 571 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Чистые Пруды СНТ | 6 сот. | 800 000 | 133 333 | снят (цена объявления) 10.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Кирпичики СНТ | 4 сот. | 390 000 | 97 500 | снят (цена объявления) 13.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Кирпичики СНТ | 5,1 сот. | 680 000 | 133 333 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Кирпичики СНТ | 8 сот. | 670 000 | 83 750 | снят (цена объявления) 17.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Полиграфист СНТ | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 42 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 640 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 17 500 / 23 125 / 27 941 |
| цена объекта | 1 090 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 926 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 995 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 945 000 ₽ |
| продажа: целевая | 896 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 796 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -770 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −97 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −49 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Кирпичики СНТ | 40 м² | 5 сот. | 699 999 | 17 500 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | 45 м² | 6 сот. | 1 250 000 | 27 778 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.1 км | Возрождение ТСН | 40 м² | 6 сот. | 1 750 000 | 43 750 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 17.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Звездочка СНТ | 50 м² | 6,5 сот. | 2 450 000 | 49 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 21.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Березка СТ | 37 м² | 8 сот. | 1 000 000 | 27 027 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Артемовская д. | 40 м² | 8 сот. | 890 000 | 22 250 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Вишенка СНТ | 50 м² | 4,5 сот. | 990 000 | 19 800 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Березка СТ | 50 м² | 8 сот. | 1 200 000 | 24 000 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Лесная Ягода СНТ | 34 м² | 6 сот. | 950 000 | 27 941 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Некрасово д. | 48 м² | 8,6 сот. | 945 000 | 19 688 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 04.05.2026 | 1 200 000 | история площадки |
| 20.05.2026 | 1 170 000 (−30 000) | история площадки |
| 25.05.2026 | 1 150 000 (−20 000) | история площадки |
| 06.06.2026 | 1 140 000 (−10 000) | история площадки |
| 11.06.2026 | 1 100 000 (−40 000) | история площадки |
| 24.06.2026 | 1 090 000 (−10 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 090 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Прямая Продажа. Снт Ветеран, 6,5 соток, 1 Взрослый Собственник. В Собственности более 10лет. Границы Участка Определены. На участке летний душ, туалет, мангал, скважина с питьевой водой. Вокруг лесной массив, грибы, ягоды, недалеко пруд(место для купания)одновременно есть возможность выйти в город(10-15 мин пешком от г. Егорьевск)Дом 42 кв. М, брус, летняя веранда, сзади дома хозблок, участок ухожен и облагорожен, огорожен профильным забором. Есть также вариант дачи с новой баней, в этом же снт.