Егорьевское ш., 92 км от МКАД
Велино д., Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 70 м², участок 30 сот., бревно.
Цена 1,4 млн ₽, снижали с 1,55 млн; первая цена 1,55 млн ₽ от 30.05.2026.
Рейтинг 34/100 · уверенность 66 %
Земля ≈42 тыс. ₽/сот. × 30 сот. = 1,27 млн → дом ≈133 тыс. ₽, 2 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 22 тыс.–44 тыс. ₽/м², медиана 32 тыс.
Ремонт ≈1,3 млн, покупка после торга ≈1,19 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,42 млн / целевая ≈2,18 млн / пессимист. ≈1,94 млн → от пессимистичной прибыль −555 тыс. ₽, маржа −29 %, ROI −22 %.
Коммуникации: отопление — печь; свет — есть; в описании: нет септика (туалет на улице).
До ст. Шатурторф ≈2,3 км по прямой; до МКАД 92 км, на машине ≈2 ч 02 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №8603
Рейтинг 34/100 · уверенность 66 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 37 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 11 % | 2.1 |
| торг | 5 | 65 % | 3.9 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 98 % | 6 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 14.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 42 236 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 1 267 000 ₽ (30 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 133 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 1 900 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Велино д. | 15,3 сот. | 2 200 000 | 143 791 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Велино д. | 15 сот. | 900 000 | 60 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Велино д. | 19 сот. | 1 200 000 | 63 158 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Велино д. | 13 сот. | 1 100 000 | 84 615 | снят (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Шатурторф пос. | 18 сот. | 800 000 | 44 444 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Шатурторф пос. | 18 сот. | 495 000 | 27 500 | снят (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Шатурторф пос. | 20 сот. | 830 000 | 41 500 | снят (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Шатурторф пос. | 20 сот. | 780 000 | 39 000 | снят (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Шатурторф пос. | 12 сот. | 1 000 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Красное с. | 7 сот. | 1 320 000 | 188 571 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 70 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 22 034 / 31 765 / 44 262 |
| цена объекта | 1 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 190 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 419 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 298 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 177 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 935 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -555 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −29 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −22 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.7 км | Бекетовская д. | 60 м² | 15 сот. | 1 700 000 | 28 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Шатурторф пос. | 80 м² | 40 сот. | 10 700 000 | 133 750 выброс, не в счёт | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Красное с. | 59 м² | 28 сот. | 1 300 000 | 22 034 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Красное с. | 57 м² | 28 сот. | 1 300 000 | 22 807 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Аринино д. | 61 м² | 15 сот. | 2 700 000 | 44 262 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Шатурторф пос. | 90 м² | 20 сот. | 2 400 000 | 26 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Деревнищи д. | 80 м² | 15 сот. | 2 900 000 | 36 250 | снято (цена объявления) 19.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | 59,6 м² | 16 сот. | 2 200 000 | 36 913 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 9.1 км | 60 м² | 15 сот. | 2 200 000 | 36 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 8.1 км | Деревнищи д. | 85 м² | 15 сот. | 2 700 000 | 31 765 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 30.05.2026 | 1 550 000 | история площадки |
| 05.07.2026 | 1 500 000 (−50 000) | история площадки |
| 03.08.2026 | 1 400 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 400 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Внесён аванс! Продаётся дом в д. Велино, Московская область на участке в 30 сот. Возможна Прописка. Огорожен по периметру. Состояние нормальное. Отопление печное. Удобства предусмотрены на улице. Электричество подведено, новая проводка. Хороший асфальтированный подъезд. Без обременений и прописанных. Быстрый выход на сделку. Торг обсуждаем.