Егорьевское ш., 97 км от МКАД
Карцево д., Егорьевск гор. округ
Дом 125 м², участок 12 сот., брус.
Цена 1,59 млн ₽, снижали с 2,29 млн; первая цена 2,29 млн ₽ от 07.08.2026.
Рейтинг 24/100 · уверенность 60 %
Земля ≈26 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 308 тыс. → дом ≈1,28 млн ₽, 10 тыс. ₽/м² дома (радиус 6 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 12 тыс.–61 тыс. ₽/м², медиана 27 тыс.
Ремонт ≈2,4 млн, покупка после торга ≈1,35 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,23 млн / целевая ≈2,91 млн / пессимист. ≈2,58 млн → от пессимистичной прибыль −1,17 млн ₽, маржа −45 %, ROI −31 %.
Коммуникации: в описании: баня.
До ст. Малеиха ≈18,4 км по прямой; до МКАД 97 км, на машине ≈2 ч 18 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №8602
Рейтинг 24/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 52 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 4 % | 0.8 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 73 % | 4.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 85 % | 12.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 25 694 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 6 км) |
| стоимость земли объекта | 308 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 282 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 10 256 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.4 км | Коврево д. | 25 сот. | 950 000 | 38 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Большое Гридино д. | 10 сот. | 180 000 | 18 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Большое Гридино д. | 9 сот. | 250 000 | 27 778 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Лесное СНТ | 12 сот. | 499 000 | 41 583 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Большое Гридино д. | 15 сот. | 450 000 | 30 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Большое Гридино д. | 8 сот. | 300 000 | 37 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Большое Гридино д. | 30 сот. | 600 000 | 20 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Большое Гридино д. | 22 сот. | 550 000 | 25 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Верейка д. | 15 сот. | 650 000 | 43 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Верейка д. | 12 сот. | 630 000 | 52 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 125 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 12 500 / 27 407 / 60 706 |
| цена объекта | 1 590 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 351 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 229 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 068 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 906 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 583 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 168 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −45 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −31 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.1 км | Авиатор-3 СНТ | 125 м² | 7 сот. | 2 400 000 | 19 200 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Карцево д. | 102 м² | 12 сот. | 3 100 000 | 30 392 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Карцево д. | 102 м² | 12 сот. | 3 700 000 | 36 275 | снято (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Большое Гридино д. | 102 м² | 14 сот. | 6 200 000 | 60 784 выброс, не в счёт | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Электрон СНТ | 135 м² | 6 сот. | 3 700 000 | 27 407 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Подрядниково д. | 112,7 м² | 18 сот. | 3 700 000 | 32 831 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Химик-2 СНТ | 100 м² | 15,5 сот. | 1 650 000 | 16 500 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Химик-2 СНТ | 100 м² | 7,5 сот. | 1 250 000 | 12 500 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Большое Гридино д. | 90,6 м² | 15 сот. | 5 499 999 | 60 706 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Великий Край д. | 100 м² | 6,5 сот. | 1 950 000 | 19 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.08.2026 | 2 290 000 | история площадки |
| 08.08.2026 | 2 190 000 (−100 000) | история площадки |
| 10.08.2026 | 1 980 000 (−210 000) | история площадки |
| 22.08.2026 | 1 590 000 (−390 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 590 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся двухэтажный дом на участке 12 соток в небольшой тихой деревне, окружённой сосновыми и смешанными лесами. Одно из главных преимуществ места красивая природа и спокойная атмосфера. Из окон открывается вид на лес. Всего в нескольких минутах ходьбы находятся грибные и ягодные места: растут белые грибы, лисички, черника и другие лесные ягоды. Примерно в 50 метрах за участком расположен пруд. Участок ровный, площадью 12 соток, без посадок можно самостоятельно спланировать сад, огород, зону отдыха, баню или дополнительные постройки. Почва песчаная, поэтому вода на участке не застаивается. Дом двухэтажный, установлен на высоком фундаменте. Под домом оборудован погреб. На первом этаже расположены: просторная прихожая 17 м2. две жилые комнаты 18,6 и 16 м2. большая кухня 16 м2. Второй этаж свободная планировка аналогичной площади. Пространство можно обустроить под дополнительные спальни, кабинет, мастерскую, игровую комнату или большую зону отдыха. В доме подключено электричество. Хороший вариант для загородного проживания, семейного отдыха, дачи или создания собственного уютного дома в окружении природы. Здесь тихо, просторно, рядом лес, пруд, грибы и ягоды всё для тех, кто хочет отдохнуть от городского шума. Показ по договорённости, разумный торг после просмотра.