Егорьевское ш., 88 км от МКАД
Василево д., Егорьевск гор. округ
Дача 31 м², участок 16 сот., брус.
Цена 2,35 млн ₽; цена не менялась с 23.08.2026.
Рейтинг 15/100 · уверенность 53 %
Земля ≈46 тыс. ₽/сот. × 16 сот. = 740 тыс. → дом ≈1,61 млн ₽, 52 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 22 тыс.–54 тыс. ₽/м², медиана 27 тыс.
Ремонт ≈620 тыс., покупка после торга ≈2 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,03 млн / целевая ≈932 тыс. / пессимист. ≈828 тыс. → от пессимистичной прибыль −1,79 млн ₽, маржа −216 %, ROI −68 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: свет — есть.
До ст. Егорьевск I ≈10,7 км по прямой; до МКАД 88 км, на машине ≈1 ч 56 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №8597
Рейтинг 15/100 · уверенность 53 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 56 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 17 % | 3.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 33 % | 2.4 |
| участок | 5 | 100 % | 7.1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 46 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 740 000 ₽ (16 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 610 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 51 935 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Василево д. | 12 сот. | 750 000 | 62 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Василево д. | 9 сот. | 600 000 | 66 667 | снят (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Василево д. | 10 сот. | 700 000 | 70 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Трубицино д. | 12 сот. | 550 000 | 45 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Иваново д. | 20 сот. | 950 000 | 47 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Иваново д. | 12 сот. | 550 000 | 45 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Иваново д. | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Иваново д. | 8 сот. | 750 000 | 93 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Иваново д. | 13 сот. | 1 100 000 | 84 615 | снят (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Иншино д. | 12 сот. | 400 000 | 33 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 31 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 620 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 22 250 / 27 027 / 54 217 |
| цена объекта | 2 350 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 997 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 035 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 983 000 ₽ |
| продажа: целевая | 932 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 828 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 789 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −216 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −68 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.7 км | Артемовская д. | 40 м² | 8 сот. | 890 000 | 22 250 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Белые Росы СНТ | 24,9 м² | 9,8 сот. | 1 350 000 | 54 217 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Березка СТ | 37 м² | 8 сот. | 1 000 000 | 27 027 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 23.08.2026 | 2 350 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 350 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Предлагаем вашему вниманию ровный, ухоженный земельный участок с дачным домом и хозблоком в жилой, благоустроенной деревне с прекрасным расположением для строительства индивидуального жилого дома. Участок 16 соток расположен на центральной улице деревни, с возможностью подведения газа по программе социальной газификации и подключения к водопроводу. Садовый домик построен на фундаменте, из деревянного утепленного каркаса, обшитого сайдингом. В домике 2 комнаты, прихожая и оборудованная кухня. К домику и хозблоку подведено электричество. Также есть уютный летний навес. Хозблок также выполнен из деревянного каркаса, обшитого сайдингом. Вместительный, светлый (2 окна). Уличный душ, туалет. Все постройки в отличном состоянии, использовались по назначению, не захламлены. На участке плодовые деревья, кустарники, цветы. Отличные соседи, тихая деревня, прекрасное месторасположение лес, речка, недалеко школа, оборудованный всем необходимым мед. Пункт, дом культуры, д. Сад, остановка общественного транспорта. До Егорьевска 10 мин. На автомобиле.