Егорьевское ш., 49 км от МКАД
Пионер СНТ, Воскресенск гор. округ
Дача 60 м², участок 6 сот.
Цена 2,3 млн ₽, снижали с 2,5 млн; первая цена 2,5 млн ₽ от 05.07.2026.
Рейтинг 30/100 · уверенность 61 %
Земля ≈150 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 902 тыс. → дом ≈1,4 млн ₽, 23 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 25 тыс.–63 тыс. ₽/м², медиана 44 тыс.
Ремонт ≈1,2 млн, покупка после торга ≈1,96 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,52 млн / целевая ≈2,26 млн / пессимист. ≈2,01 млн → от пессимистичной прибыль −1,14 млн ₽, маржа −57 %, ROI −36 %.
Коммуникации: в описании: колодец.
До ст. Виноградово ≈2,9 км по прямой; до МКАД 49 км, на машине ≈1 ч 20 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №8591
Рейтинг 30/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 27 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 73 % | 13.3 |
| торг | 5 | 53 % | 3.3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 93 % | 5.7 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 48 % | 7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 150 329 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 902 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 398 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 23 300 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Губино д. | 9 сот. | 1 350 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 20.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Губино д. | 15,2 сот. | 2 300 000 | 151 316 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Губино д. | 9 сот. | 1 499 999 | 166 667 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Губино д. | 6 сот. | 800 000 | 133 333 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Губино д. | 8,2 сот. | 1 400 000 | 170 732 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Губино д. | 9,1 сот. | 2 500 000 | 274 725 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Губино д. | 8 сот. | 1 500 000 | 187 500 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Губино д. | 9 сот. | 1 700 000 | 188 889 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Жемчуг СНТ | 8 сот. | 1 400 000 | 175 000 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Губино д. | 25 сот. | 2 500 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 25 000 / 43 956 / 63 333 |
| цена объекта | 2 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 955 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 516 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 390 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 264 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 013 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 142 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −57 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −36 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.4 км | Лазурное СНТ | 60 м² | 6,5 сот. | 3 800 000 | 63 333 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Нерское СНТ | 60,8 м² | 5,9 сот. | 2 500 000 | 41 118 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Фаустово-2 СНТ | 60,8 м² | 6,1 сот. | 3 000 000 | 49 342 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Голубое Озеро СТСН | 56 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 44 643 | снято (цена объявления) 17.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Юбилейный СНТ | 60 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 25 000 | снято (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.2 км | Первомайское СНТ | 60 м² | 6,2 сот. | 2 050 000 | 34 167 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Новое Фаустово ДНТ | 54,7 м² | 7,5 сот. | 3 000 000 | 54 845 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Ивушка СНТ | 55,5 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 41 441 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Конобеево с. | 64 м² | 6 сот. | 3 600 000 | 56 250 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Голубое Озеро СТСН | 52 м² | 6 сот. | 2 250 000 | 43 269 | снято (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 05.07.2026 | 2 500 000 | история площадки |
| 26.08.2026 | 2 300 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 300 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Выбираете дачу для отдыха? Есть отличный вариант! Современная планировка и продуманные решения для Вашего комфорта. Дом: 1 этаж: большая кухня-гостиная. 2 этаж: большая спальная комната. Окна пластиковые, фундамент ленточный надёжно и тепло. Преимущества: Вода заведена в дом из собственного колодца. Участок отсыпали, поднимали и ровняли всегда сухо, ничего не затапливает. Земля плодородная готова для Ваших посадок. Природа и отдых: Снт находится в лесу воздух всегда свежий. Большое озеро с песчаными пляжами 15 минут на велосипеде. Можно устраивать велопрогулки и купаться. Транспорт: Удобно добираться из Москвы: до дачи ходит автобус от ЖД станции Виноградово. Отличное место для дачного отдыха с комфортом и природой рядом! Звоните по любым вопросам расскажу подробнее и покажу! Код пользователя: 40994. Номер в базе: 13321329.