Егорьевское ш., 47 км от МКАД
Золотово д., Воскресенск гор. округ
Дом 72 м², участок 7,5 сот., брус.
Цена 3,2 млн ₽; цена не менялась с 22.08.2026.
Рейтинг 52/100 · уверенность 57 %
Земля ≈164 тыс. ₽/сот. × 7,5 сот. = 1,23 млн → дом ≈1,97 млн ₽, 27 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 7 в 10 км, 65 тыс.–113 тыс. ₽/м², медиана 90 тыс.
Ремонт ≈1,44 млн, покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,53 млн / целевая ≈5,87 млн / пессимист. ≈5,22 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,06 млн ₽, маржа 20 %, ROI 25 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Золотово ≈1,3 км по прямой; до МКАД 47 км, на машине ≈1 ч 09 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №8590
Рейтинг 52/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 7 (разброс ₽/м² 39 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 51 % | 23.2 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 76 % | 14.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.5 |
| участок | 5 | 32 % | 2.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 36 % | 5.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 163 846 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 229 000 ₽ (7,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 971 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 27 375 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Золотово д. | 13 сот. | 1 930 000 | 148 462 | снят (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Золотово д. | 13,9 сот. | 1 650 000 | 118 705 | снят (цена объявления) 13.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Золотово д. | 15 сот. | 3 700 000 | 246 667 | снят (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Новое Фаустово ДНТ | 10 сот. | 2 150 000 | 215 000 | снят (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Золотово д. | 10 сот. | 4 000 000 | 400 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Золотово д. | 7 сот. | 1 800 000 | 257 143 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Новое Фаустово ДНТ | 9,3 сот. | 2 150 000 | 231 183 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Золотово д. | 15 сот. | 3 150 000 | 210 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Золотово д. | 14,3 сот. | 3 150 000 | 220 280 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Новое Фаустово ДНТ | 8,1 сот. | 1 200 000 | 148 148 | снят (цена объявления) 16.05.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 72 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 440 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 7 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 64 615 / 90 278 / 112 676 |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 527 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 6 201 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 874 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 222 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 062 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 20 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 25 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 7 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8 км | Надеждино д. да: «санузел» + «мебелью» | 71 м² | 7,1 сот. | 7 250 000 | 102 113 | снято (цена объявления) 14.09.2026 | сохраненная копия |
| 2.7 км | Чайка дп да: «с/у» + «отделка» | 65 м² | 7,5 сот. | 4 200 000 | 64 615 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Надеждино д. да: «санузел» + «мебелью» | 71 м² | 7,1 сот. | 8 000 000 | 112 676 | в продаже 30.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Уютный ДНП да: «ванную» + «ремонтом» | 72 м² | 7,2 сот. | 6 500 000 | 90 278 | снято (цена объявления) 15.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Чайка дп да: «санузел» + «отделка» | 65 м² | 8 сот. | 4 500 000 | 69 231 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Рыболово 2 дп да: «душевая» + «ремонтом» | 78 м² | 8 сот. | 7 500 000 | 96 154 | снято (цена объявления) 08.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Благодарово СНТ да: «санузел» + «мебель» | 68 м² | 8 сот. | 5 000 000 | 73 529 | снято (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 22.08.2026 | 3 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 200 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Срочно продаётся.