Егорьевское ш., 81 км от МКАД
Заволенье д., Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 48,2 м², участок 6,4 сот., дерево.
Цена 1,69 млн ₽, снижали с 2,2 млн; первая цена 2,2 млн ₽ от 20.05.2026.
Рейтинг 32/100 · уверенность 61 %
Земля ≈148 тыс. ₽/сот. × 6,4 сот. = 948 тыс. → дом ≈742 тыс. ₽, 15 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 10 тыс.–85 тыс. ₽/м², медиана 50 тыс.
Ремонт ≈864 тыс., покупка после торга ≈1,44 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,3 млн / целевая ≈2,07 млн / пессимист. ≈1,84 млн → от пессимистичной прибыль −462 тыс. ₽, маржа −25 %, ROI −20 %.
Коммуникации: вода — есть; нет септика (канализации нет); газ — нет; отопление — есть; свет — есть.
До ст. Локомотивное Депо ≈1,4 км по прямой; до МКАД 81 км, на машине ≈1 ч 42 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №8586
Рейтинг 32/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 89 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 27 % | 5 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 22 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 70 % | 10.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 148 098 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 948 000 ₽ (6,4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 742 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 15 394 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Заволенье д. | 21 сот. | 3 100 000 | 147 619 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Заволенье д. | 10 сот. | 3 650 000 | 365 000 | снят (цена объявления) 18.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Заволенье д. | 14,3 сот. | 2 350 000 | 164 336 | снят (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Заволенье д. | 10,7 сот. | 1 600 000 | 149 533 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Заволенье д. | 10 сот. | 1 600 000 | 160 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Заволенье д. | 15 сот. | 1 850 000 | 123 333 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | 10 сот. | 1 900 000 | 190 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | Гуслица СНТ | 6,7 сот. | 2 000 000 | 298 507 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | 6,7 сот. | 2 150 000 | 320 896 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.3 км | Восток СНТ | 12 сот. | 1 400 000 | 116 667 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 48,2 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 864 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 10 000 / 50 500 / 85 273 |
| цена объекта | 1 690 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 436 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 298 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 183 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 068 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 838 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -462 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −25 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −20 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.1 км | Приборостроитель СНТ | 48,2 м² | 6,4 сот. | 1 840 000 | 38 174 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Родина СНТ | 48 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 31 250 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Радуга СНТ | 50 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 46 000 | снято (цена объявления) 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Дубок СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 36 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Мечта СНТ | 52 м² | 6 сот. | 3 750 000 | 72 115 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Гуслица СНТ | 55 м² | 6 сот. | 4 690 000 | 85 273 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | 52,8 м² | 6 сот. | 4 400 000 | 83 333 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.6 км | Мечта СНТ | 54 м² | 6 сот. | 3 950 000 | 73 148 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Восток СНТ | 50 м² | 6 сот. | 500 000 | 10 000 | снято (цена объявления) 07.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Восток СНТ | 40 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 55 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.05.2026 | 2 200 000 | история площадки |
| 30.05.2026 | 2 100 000 (−100 000) | история площадки |
| 11.06.2026 | 2 000 000 (−100 000) | история площадки |
| 28.06.2026 | 1 950 000 (−50 000) | история площадки |
| 14.07.2026 | 1 890 000 (−60 000) | история площадки |
| 26.07.2026 | 1 840 000 (−50 000) | история площадки |
| 04.08.2026 | 1 790 000 (−50 000) | история площадки |
| 13.08.2026 | 1 740 000 (−50 000) | история площадки |
| 19.08.2026 | 1 690 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 1 690 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 136166470 Продается дачный дом 48 м2 капитального строения из бревна с утеплением пола и потолка на участке 638 м2 с.т. "Приборостроитель" д.Заволенье дом подойдет для круглогодичного проживания Хороший вариант для загородного отдыха с отличной