Егорьевское ш., 92 км от МКАД
Строитель СНТ, Егорьевск гор. округ
Коттедж 79 м², участок 6 сот., кирпич.
Цена 2,65 млн ₽, снижали с 2,69 млн; первая цена 2,69 млн ₽ от 04.09.2025.
Рейтинг 11/100 · уверенность 59 %
Земля ≈50 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 300 тыс. → дом ≈2,35 млн ₽, 30 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 18 тыс.–122 тыс. ₽/м², медиана 38 тыс.
Ремонт ≈1,28 млн, покупка после торга ≈2,25 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,96 млн / целевая ≈2,66 млн / пессимист. ≈2,37 млн → от пессимистичной прибыль −1,17 млн ₽, маржа −49 %, ROI −33 %.
Коммуникации: вода — есть; отопление — есть; свет — есть; в описании: печь, баня.
До ст. Запутная ≈14,3 км по прямой; до МКАД 92 км, на машине ≈2 ч 10 мин без пробок.
Площадки: Afy · объявление · страница объекта №8581
Рейтинг 11/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 105 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 11 % | 2.1 |
| торг | 5 | 10 % | 0.6 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 5 % | 0.3 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 29 % | 4.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 50 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 300 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 350 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 29 747 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Химик-2 СНТ | 7 сот. | 350 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Станкоагрегат СНТ | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Верейка д. | 24,5 сот. | 1 499 000 | 61 184 | снят (цена объявления) 11.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Верейка д. | 9 сот. | 450 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Верейка д. | 16 сот. | 1 100 000 | 68 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Машиностроитель СНТ | 24 сот. | 2 300 000 | 95 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Лесково СНТ | 7,4 сот. | 250 000 | 33 784 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Лесное СНТ | 12 сот. | 499 000 | 41 583 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Верейка д. | 12 сот. | 630 000 | 52 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Великий Край д. | 13,2 сот. | 750 000 | 56 818 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 79 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 280 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 17 500 / 37 863 / 121 795 |
| цена объекта | 2 650 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 252 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 957 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 809 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 661 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 366 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 166 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −49 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −33 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.4 км | Верейка д. | 66 м² | 6 сот. | 1 600 000 | 24 242 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Химик-2 СНТ | 62 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 35 484 | в продаже 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.1 км | Маловская д. | 80 м² | 6 сот. | 1 400 000 | 17 500 | в продаже 17.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.3 км | 78 м² | 5 сот. | 9 500 000 | 121 795 | в продаже 17.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.4 км | Великий Край д. | 100 м² | 6 сот. | 1 950 000 | 19 500 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.7 км | 72 м² | 4 сот. | 4 000 000 | 55 556 | в продаже 10.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 16.5 км | Двойни д. | 96 м² | 6 сот. | 3 650 000 | 38 021 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.1 км | Солнышко СНТ | 61 м² | 6,5 сот. | 2 300 000 | 37 705 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.1 км | 60 м² | 8 сот. | 5 200 000 | 86 667 | в продаже 21.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 18 км | 60 м² | 7 сот. | 6 000 000 | 100 000 | в продаже 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 04.09.2025 | 2 690 000 | история площадки |
| 12.08.2026 | 2 650 000 (−40 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Afy | 2 650 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Уникальное предложение! Продаем жилой дом с пропиской и возможностью круглогодичного проживания! Экологически чистое место в Подмосковье в окружение лесных массивов и красивых озёр! Дом кирпичный на ленточном фундаменте, крыша перекрыта металлочерепицей. В доме 3 комнаты, просторная кухня, шикарный балкон, просторная веранда. Дом отапливается кирпичной печью, так же есть камин для тепла и уюта. Участок прямоугольной формы, ровный, сухой, полностью огорожен забором, который специально сделан так чтобы снизу не было щелей, есть заезд для автомобиля на территорию участка. Также на территории участка есть несколько построек: туалет, душевая, хоз. блок, современная теплица и прекрасная бревенчатая, русская баня. Площадь участка составляет 6 соток (если мало увеличим). Участок с плодово-ягодными насаждениями и цветниками. Вода заведена в душ, баню и дом от центрального водопровода. Что самое важное! В подарок мы оставим всю технику, мебель и весь садовый инвентарь! На территории СНТ и в деревне есть магазины, почта и сбербанк. Подъезд к территории участка круглогодичный. Транспортное сообщение развито, автобусная остановка в пешей доступности. Успейте приобрести отличный и полностью готовый для круглогодичного использования и проживания дом, в прекрасном и живописном районе Подмосковья! AFY-506730720