Егорьевское ш., 97 км от МКАД
Улыбка СНТ, Егорьевск гор. округ
Дом 30,3 м², участок 12 сот., 2017 год.
Цена 1,7 млн ₽, снижали с 1,8 млн; первая цена 1,8 млн ₽ от 12.07.2026.
Рейтинг 15/100 · уверенность 60 %
Земля рядом ≈186 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,3 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 15 тыс.–68 тыс. ₽/м², медиана 41 тыс.
Ремонт ≈606 тыс., покупка после торга ≈1,45 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,32 млн / целевая ≈1,18 млн / пессимист. ≈1,05 млн → от пессимистичной прибыль −998 тыс. ₽, маржа −95 %, ROI −49 %.
Коммуникации: колодец.
До ст. Егорьевск I ≈3,3 км по прямой; до МКАД 97 км, на машине ≈1 ч 57 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №8573
Рейтинг 15/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 10 (разброс ₽/м² 59 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 4 % | 0.9 |
| торг | 5 | 37 % | 2.6 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 90 % | 6.4 |
| участок | 5 | 73 % | 5.2 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 185 577 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,3 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 2 227 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Улыбка СНТ | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Улыбка СНТ | 5,9 сот. | 999 000 | 169 322 | снят (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Холмы д. | 7,8 сот. | 1 645 000 | 210 897 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Холмы д. | 5 сот. | 1 050 000 | 210 000 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Холмы д. | 7,8 сот. | 1 500 000 | 192 308 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Холмы д. | 6 сот. | 1 100 000 | 183 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Холмы д. | 10 сот. | 2 600 000 | 260 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Холмы д. | 16 сот. | 10 700 000 | 668 750 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Холмы д. | 8 сот. | 2 350 000 | 293 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Захарово д. | 16 сот. | 8 500 000 | 531 250 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30,3 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 606 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 15 000 / 40 833 / 68 333 |
| цена объекта | 1 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 445 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 316 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 250 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 184 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 053 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -998 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −95 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −49 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2 км | Захарово д. | 30 м² | 6 сот. | 700 000 | 23 333 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Надежда СНТ | 30 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 43 333 | снято (цена объявления) 04.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Урожай СДТ | 30 м² | 6 сот. | 700 000 | 23 333 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | 30 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 43 333 | снято (цена объявления) 12.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.5 км | Бережки д. | 30 м² | 6 сот. | 1 150 000 | 38 333 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | 30 м² | 6 сот. | 2 050 000 | 68 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2 км | Захарово д. | 33 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 45 455 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Горшково д. | 30 м² | 15 сот. | 1 800 000 | 60 000 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Березка СТ | 30 м² | 6 сот. | 450 000 | 15 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Сергиевский пос. | 30 м² | 6 сот. | 650 000 | 21 667 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 12.07.2026 | 1 800 000 | история площадки |
| 13.08.2026 | 1 700 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 1 700 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Хотите жить вдали от городской суеты, но при этом не тратить много времени на дорогу? Рассмотрите вариант покупки дачного дома в СНТ Улыбка г. Егорьевска! Отличная возможность как для сезонного, так и для круглогодичного проживания для тех, кто устал от городской суеты и шума, при этом имеется удобное сообщение с Москвой. Участок ровный, сухой, разработанный есть посадки- слива, малина, смородина. Площадь 11,95соток На участке расположен дом -30,3 кв.м -установлены стеклопакеты на окна, -дверь двойная, металлическая и внутренняя пластиковый стеклопакет -отопление электр. термопанели -дополнительно залит ленточный фундамент под террасу 4х5, -вода из колодца -Подходит под ипотеку. -Экологически чистое место, много родников, живописные леса ,парки. Приятного просмотра и скорейшего приобретения!