Новорязанское ш., 83 км от МКАД
Дубрава СТСН, Воскресенск гор. округ
Дом 35 м², участок 6 сот., 2010 год.
Цена 1,9 млн ₽; цена не менялась с 11.09.2026.
Рейтинг 17/100 · уверенность 57 %
Земля ≈103 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 619 тыс. → дом ≈1,28 млн ₽, 37 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 17 тыс.–103 тыс. ₽/м², медиана 45 тыс.
Ремонт ≈600 тыс., покупка после торга ≈1,61 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,57 млн / целевая ≈1,42 млн / пессимист. ≈1,26 млн → от пессимистичной прибыль −955 тыс. ₽, маржа −76 %, ROI −43 %.
Коммуникации: нет септика (туалет вне дома); в описании: скважина, газ.
До ст. Трофимово ≈1,5 км по прямой; до МКАД 83 км, на машине ≈1 ч 19 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №857
Рейтинг 17/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 10 (разброс ₽/м² 84 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 24 % | 5.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 103 125 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 619 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 281 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 36 600 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Дубрава СТСН | 9,6 сот. | 1 500 000 | 156 250 | снят (цена объявления) 09.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Дубрава СНТ | 9,6 сот. | 1 150 000 | 119 792 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Дубрава СНТ | 12 сот. | 1 350 000 | 112 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Дубрава СТСН | 12 сот. | 900 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Трофимово д. | 10 сот. | 950 000 | 95 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Чемодурово д. | 9 сот. | 1 500 000 | 166 667 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Чемодурово д. | 12 сот. | 1 200 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Чемодурово д. | 15 сот. | 1 900 000 | 126 667 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Чемодурово д. | 15 сот. | 1 700 000 | 113 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Чемодурово д. | 10 сот. | 1 600 000 | 160 000 | снят (цена объявления) 24.05.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 35 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 17 143 / 45 000 / 102 857 |
| цена объекта | 1 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 615 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 575 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 496 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 418 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 260 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -955 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −76 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −43 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.6 км | Возрождение СТСН | 35 м² | 6 сот. | 999 000 | 28 543 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | 35 м² | 3,4 сот. | 3 600 000 | 102 857 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.6 км | Восточное СНТ | 36 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 63 889 | снято (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Химик-1 СНТ | 35 м² | 6 сот. | 1 950 000 | 55 714 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Лесная Поляна СНТ | 37,6 м² | 6,6 сот. | 1 100 000 | 29 255 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Конобеево с. | 34,4 м² | 9 сот. | 2 450 000 | 71 221 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Барановское с. | 35 м² | 7 сот. | 600 000 | 17 143 | снято (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Текстильщик СНТ | 35 м² | 7,4 сот. | 800 000 | 22 857 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Химик-5А СНТ | 35 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 34 286 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Дубрава СНТ | 39,5 м² | 7 сот. | 3 250 000 | 82 278 | снято (цена объявления) 06.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.09.2026 | 1 900 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 900 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся дача СНТ Дубрава Основные характеристики: Ровный участок площадью 6 соток правильной формы. Жилое строение дом площадью 35 м2. Хозяйственный блок. Вода из скважины (глубина 6,5 м). Электричество: свет в доме. СНТ газифицировано (зима 20232024 гг.) Описание дома: Дом построен из бессера (подходит для сезонного проживания). На первом этаже комната и терраса. На втором этаже комната. Туалет на улице. Дополнительные сведения: Участок обрабатывается, на нём имеются плодово-ягодные деревья. В пешей доступности есть водоем для купания (д. Чемодурово). В шаговой доступности развитая инфрастуктура (включая деский сад, школу, сетевые магазины). Пешая доступность до железнодорожной станции Трофимово 20 мин. или 5 минут на автобусе. Зимой дороги чистят. Юридические аспекты: Межевание сделано (границы определены). Дом зарегистрирован как жилое строение (подходит под постоянную "прописку"). Возможна покупка в ипотеку. Возможен разумный торг. Звоните, договоримся о просмотре.