Егорьевское ш., 89 км от МКАД
Егорьевск г., Егорьевск гор. округ
Коттедж 99 м², участок 5 сот.
Цена 1,9 млн ₽; цена не менялась с 27.09.2024.
Рейтинг 25/100 · уверенность 52 %
Земля ≈114 тыс. ₽/сот. × 5 сот. = 570 тыс. → дом ≈1,33 млн ₽, 13 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 20 км, 18 тыс.–56 тыс. ₽/м², медиана 31 тыс.
Ремонт ≈1,78 млн, покупка после торга ≈1,61 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,42 млн / целевая ≈3,08 млн / пессимист. ≈2,74 млн → от пессимистичной прибыль −655 тыс. ₽, маржа −24 %, ROI −19 %.
Коммуникации: вода — есть; канализация — есть; отопление — есть; свет — есть.
До ст. Егорьевск II ≈1 км по прямой; до МКАД 89 км, на машине ≈1 ч 44 мин без пробок.
Площадки: Afy · объявление · страница объекта №8569
Рейтинг 25/100 · уверенность 52 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, фото); аналогов 5 (разброс ₽/м² 50 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 16 % | 2.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 9 % | 0.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 76 % | 11.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 4.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 114 012 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 570 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 330 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 13 434 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | 9 сот. | 1 450 000 | 161 111 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.3 км | 10 сот. | 1 800 000 | 180 000 | снят (цена объявления) 23.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.3 км | 10 сот. | 3 050 000 | 305 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 11,9 сот. | 1 500 000 | 126 050 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 7 сот. | 600 000 | 85 714 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 12 сот. | 800 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 28 сот. | 5 500 000 | 196 429 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 10,6 сот. | 3 000 000 | 283 019 | снят (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | 10 сот. | 1 100 000 | 110 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | 15 сот. | 4 850 000 | 323 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 99 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 780 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 17 500 / 31 294 / 55 556 |
| цена объекта | 1 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 615 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 425 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 254 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 082 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 740 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -655 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −24 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −19 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.5 км | 78 м² | 5 сот. | 9 500 000 | 121 795 выброс, не в счёт | в продаже 17.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 16.9 км | Великий Край д. | 100 м² | 6 сот. | 1 950 000 | 19 500 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16 км | Двойни д. | 96 м² | 6 сот. | 3 650 000 | 38 021 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | 72 м² | 4 сот. | 4 000 000 | 55 556 | в продаже 10.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 12.7 км | Маловская д. | 80 м² | 6 сот. | 1 400 000 | 17 500 | в продаже 17.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.6 км | Усадище с. | 114,8 м² | 6 сот. | 3 592 496 | 31 294 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 27.09.2024 | 1 900 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Afy | 1 900 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю дом в центре города Егорьевск. Общ площ дома 98м, земельный участок 4. 87сот. Документы готовы. свободная продажа AFY-506716127