Егорьевское ш., 90 км от МКАД
Старовасилево д., Егорьевск гор. округ
Дом 40 м², участок 12 сот., брус.
Цена 750 тыс. ₽, снижали с 850 тыс.; первая цена 850 тыс. ₽ от 01.04.2026.
Рейтинг 41/100 · уверенность 52 %
Земля ≈34 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 409 тыс. → дом ≈341 тыс. ₽, 9 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км, 14 тыс.–123 тыс. ₽/м², медиана 45 тыс.
Ремонт ≈700 тыс., покупка после торга ≈638 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,93 млн / целевая ≈1,73 млн / пессимист. ≈1,54 млн → от пессимистичной прибыль ≈204 тыс. ₽, маржа 13 %, ROI 15 %.
Коммуникации: в описании: баня, колодец.
До ст. Запутная ≈8,8 км по прямой; до МКАД 90 км, на машине ≈2 ч 13 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №8568
Рейтинг 41/100 · уверенность 52 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 5 (разброс ₽/м² 101 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 30 % | 13 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 14 % | 2.6 |
| торг | 5 | 78 % | 4.8 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 48 % | 2.9 |
| участок | 5 | 73 % | 4.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 90 % | 13.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 34 086 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 409 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 341 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 8 525 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Старовасилево д. | 9 сот. | 250 000 | 27 778 | снят (цена объявления) 05.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Старовасилево д. | 24 сот. | 900 000 | 37 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Старовасилево д. | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Денисиха д. | 10 сот. | 700 000 | 70 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Денисиха д. | 10 сот. | 349 920 | 34 992 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Денисиха д. | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | снят (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Денисиха д. | 20 сот. | 900 000 | 45 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Василек-2 СНТ | 7 сот. | 200 000 | 28 571 | снят (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Лесково СНТ | 7,4 сот. | 250 000 | 33 784 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Малое Гридино д. | 27 сот. | 970 000 | 35 926 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 13 889 / 45 000 / 123 438 |
| цена объекта | 750 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 637 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 926 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 830 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 733 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 541 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 203 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 13 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 15 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 11 км | Голубые Озера СНТ | 40 м² | 6,1 сот. | 1 800 000 | 45 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.1 км | 41,5 м² | 11,6 сот. | 1 400 000 | 33 735 | в продаже 06.07.2021 | объявление сохраненная копия | |
| 9.9 км | Запутное д. | 32 м² | 12 сот. | 3 200 000 | 100 000 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.5 км | Русь СНТ | 36 м² | 10 сот. | 500 000 | 13 889 | снято (цена объявления) 05.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.4 км | 32 м² | 14 сот. | 3 950 000 | 123 438 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 01.04.2026 | 850 000 | история площадки |
| 05.07.2026 | 800 000 (−50 000) | история площадки |
| 05.08.2026 | 750 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 750 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Небольшой каркасно-щитовой домик с участком 12 соток (Лпх) ваша мечта о загородной жизни! Где? [город Егорьевск, Старовасилево] тихое, живописное место О доме: Площадь: 40 м2 уютный, аккуратный домик для жизни или отдыха! Материал стен: [каркас]. В доме: уютная комната, кухонная зона, второй этаж без отделки. Участок 12 соток ваш зелёный оазис! Лпх можно разводить птицу, сажать овощи или просто отдыхать! Колодец с водой никаких проблем с поливом! Банька с душем настоящая русская релаксация! Плодовые деревья и ягодники яблони, слива, смородина, малина Свои витамины круглый год! Место для беседки, огорода или бассейна фантазируйте и обустраивайте! Дополнительные плюсы: Электричество на участке и в доме можно пользоваться техникой без проблем! Тихие соседи никакой суеты, только природа и покой! Дом Оформлен, Подходит Под Прописку! Можно использовать как дачный вариант( дом утеплен), а можно сделать настоящее гнездышко для круглогодичного проживания в дали от городской суеты!