Егорьевское ш., 93 км от МКАД
Росинка-6 7 8 СНТ, Шатура гор. округ
Дача 25 м², участок 12 сот.
Цена 700 тыс. ₽, снижали с 870 тыс.; первая цена 750 тыс. ₽ от 28.03.2024.
Рейтинг 19/100 · уверенность 59 %
Земля ≈24 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 283 тыс. → дом ≈417 тыс. ₽, 17 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 21 тыс.–38 тыс. ₽/м², медиана 32 тыс.
Ремонт ≈500 тыс., покупка после торга ≈595 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈750 тыс. / целевая ≈675 тыс. / пессимист. ≈600 тыс. → от пессимистичной прибыль −495 тыс. ₽, маржа −82 %, ROI −45 %.
Коммуникации: свет — есть.
До ст. Шатурторф ≈7,9 км по прямой; до МКАД 93 км, на машине ≈2 ч 22 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №8564
Рейтинг 19/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 30 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 10 % | 2.1 |
| торг | 5 | 83 % | 6 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 55 % | 3.9 |
| участок | 5 | 73 % | 5.2 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 23 548 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 283 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 417 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 16 680 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Росинка-7 сад. уч. | 6 сот. | 300 000 | 50 000 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Сосенки-4 СНТ | 12,4 сот. | 300 000 | 24 194 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Сосенки-4 СНТ | 10 сот. | 249 000 | 24 900 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Огонек СНТ | 10 сот. | 200 000 | 20 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Огонек СНТ | 9,7 сот. | 330 000 | 34 021 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Росинка-1 СНТ | 14 сот. | 300 000 | 21 429 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Сосенки-1 СНТ | 10 сот. | 999 999 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Сосенки-1 СНТ | 15,3 сот. | 1 100 000 | 71 895 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Малое Гридино д. | 27 сот. | 970 000 | 35 926 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Малое Гридино д. | 15 сот. | 350 000 | 23 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 25 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 21 200 / 32 500 / 38 000 |
| цена объекта | 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 595 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 750 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 712 000 ₽ |
| продажа: целевая | 675 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 600 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -495 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −82 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −45 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.8 км | Горки д. | 25 м² | 12 сот. | 950 000 | 38 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Энергетик СНТ | 25 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 88 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Рассвет СНТ | 25 м² | 6 сот. | 530 000 | 21 200 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | ВИМ СНТ | 25 м² | 7,2 сот. | 900 000 | 36 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Машиностроитель СНТ | 24 м² | 6,5 сот. | 700 000 | 29 167 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.5 км | Лира СНТ | 24 м² | 8 сот. | 540 000 | 22 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Сосенки-4 СНТ | 20 м² | 6 сот. | 650 000 | 32 500 | снято (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.4 км | Микрон СНТ | 25 м² | 6 сот. | 950 000 | 38 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Рассвет СНТ | 28,5 м² | 6 сот. | 990 000 | 34 737 | снято (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.1 км | Швейник СНТ | 25 м² | 6 сот. | 700 000 | 28 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 28.03.2024 | 750 000 | история площадки |
| 08.06.2025 | 870 000 (+120 000) | история площадки |
| 21.06.2025 | 800 000 (−70 000) | история площадки |
| 25.06.2025 | 750 000 (−50 000) | история площадки |
| 27.06.2025 | 700 000 (−50 000) | история площадки |
| 04.07.2025 | 650 000 (−50 000) | история площадки |
| 05.02.2026 | 750 000 (+100 000) | история площадки |
| 07.06.2026 | 800 000 (+50 000) | история площадки |
| 22.08.2026 | 700 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 700 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дача в тихом месте! Электричество в доме, вода сезонная! Летний душ с нагревателем. Два участка по 6 соток! Участок огорожен забором рабица! Требуется отделка второго этажа! В доме две комнаты + летняя пристройка + 2 этаж 1 комната.