Егорьевское ш., 63 км от МКАД
Нерское СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 50 м², участок 6,2 сот., газоблок.
Цена 2,6 млн ₽, снижали с 2,95 млн; первая цена 2,95 млн ₽ от 02.06.2026.
Рейтинг 29/100 · уверенность 60 %
Земля ≈232 тыс. ₽/сот. × 6,2 сот. = 1,44 млн → дом ≈1,16 млн ₽, 23 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 16 тыс.–46 тыс. ₽/м², медиана 36 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈2,21 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,69 млн / целевая ≈1,52 млн / пессимист. ≈1,35 млн → от пессимистичной прибыль −1,86 млн ₽, маржа −138 %, ROI −58 %.
Коммуникации: в описании: колодец.
До ст. Куровская ≈2,6 км по прямой; до МКАД 63 км, на машине ≈1 ч 36 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №8563
Рейтинг 29/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 55 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 53 % | 9.7 |
| торг | 5 | 79 % | 4.8 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 95 % | 5.8 |
| участок | 5 | 20 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 48 % | 7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 231 818 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 437 000 ₽ (6,2 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 163 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 23 260 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | 10 сот. | 1 200 000 | 120 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 10 сот. | 4 250 000 | 425 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | Нерское СНТ | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Меланжист СНТ | 5,5 сот. | 1 350 000 | 245 455 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Меланжист СНТ | 5,5 сот. | 1 250 000 | 227 273 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | 6,5 сот. | 4 100 000 | 630 769 | снят (цена объявления) 13.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.4 км | 7 сот. | 1 950 000 | 278 571 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.4 км | 12 сот. | 7 500 000 | 625 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.6 км | 9 сот. | 5 680 000 | 631 111 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2 км | 7,5 сот. | 2 700 000 | 360 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 16 000 / 35 800 / 45 918 |
| цена объекта | 2 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 210 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 687 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 603 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 518 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 350 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 860 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −138 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −58 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 12.4 км | Меланжист сад. уч. | 49 м² | 9 сот. | 2 250 000 | 45 918 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.4 км | Фарфорист-3 СНТ | 45 м² | 6,9 сот. | 1 670 000 | 37 111 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Гуслица СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 790 000 | 35 800 | снято (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Юбилейный СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 280 000 | 25 600 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Импульс СНТ | 50 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 44 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | 52 м² | 5 сот. | 3 950 000 | 75 962 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.6 км | Заря СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 24 000 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Каштан СНТ | 50 м² | 6 сот. | 800 000 | 16 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Виктория СНТ | 50 м² | 8,8 сот. | 2 200 000 | 44 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Русь СНТ | 49 м² | 8 сот. | 850 000 | 17 347 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 02.06.2026 | 2 950 000 | история площадки |
| 01.07.2026 | 2 800 000 (−150 000) | история площадки |
| 10.07.2026 | 2 600 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 600 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся уютный двухэтажный дом из газоблоков с косметическим ремонтом. Дом оформлен как жилой, подходит под круглогодичное проживание, возможна прописка. На первом этаже просторная гостиная с деревянной лестницей на второй этаж. Из окон открывается вид на ухоженный участок площадью 6 соток, где можно организовать зону отдыха. Дом оборудован твердотопливным котлом для отопления, водоснабжение осуществляется через колодец. Электричество подключено. Расположение дома обеспечивает удобный доступ к общественному транспорту и близость к школе. Участок находится в Снт, что позволяет наслаждаться тишиной и природой. До жд станции Куровская 25 минут пешком или 5 минут на авто. Остановка общественного транспорта рядом с Снт. Сетевые магазины в пешей доступности.