Егорьевское ш., 82 км от МКАД
Ёлочка-1 СНТ, Егорьевск гор. округ
Дача 50 м², участок 5 сот.
Цена 1,8 млн ₽, снижали с 2,5 млн; первая цена 2,5 млн ₽ от 12.06.2026.
Рейтинг 23/100 · уверенность 55 %
Земля ≈83 тыс. ₽/сот. × 5 сот. = 417 тыс. → дом ≈1,38 млн ₽, 28 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 14 тыс.–27 тыс. ₽/м², медиана 19 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈1,53 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈944 тыс. / целевая ≈850 тыс. / пессимист. ≈755 тыс. → от пессимистичной прибыль −1,77 млн ₽, маржа −235 %, ROI −70 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Егорьевск I ≈3,7 км по прямой; до МКАД 82 км, на машине ≈1 ч 55 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №8561
Рейтинг 23/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 8 (разброс ₽/м² 42 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 26 % | 5 |
| торг | 5 | 100 % | 6.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 87 % | 5.6 |
| участок | 5 | 9 % | 0.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 35 % | 5.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 83 333 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 417 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 383 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 27 660 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Ёлочка-1 СНТ | 7 сот. | 900 000 | 128 571 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Строитель СНТ | 7,2 сот. | 600 000 | 83 333 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Строитель СНТ | 6,7 сот. | 600 000 | 89 552 | снят (цена объявления) 08.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Росинка СНТ | 12 сот. | 180 000 | 15 000 | снят (цена объявления) 09.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Полиграфист СНТ | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Надежда-4 СНТ | 5,6 сот. | 850 000 | 151 786 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Фестивальный СНТ | 6 сот. | 1 600 000 | 266 667 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Лотос СНТ | 4 сот. | 600 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 19.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Ветеран СНТ | 5,7 сот. | 250 000 | 43 860 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | 8 сот. | 3 000 000 | 375 000 | снят (цена объявления) 20.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 14 000 / 18 900 / 26 644 |
| цена объекта | 1 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 530 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 944 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 897 000 ₽ |
| продажа: целевая | 850 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 755 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 775 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −235 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −70 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Строитель СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 26 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Звездочка СНТ | 50 м² | 6,5 сот. | 2 450 000 | 49 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 21.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Ветеран СНТ | 48 м² | 5,9 сот. | 3 000 000 | 62 500 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Вишенка СНТ | 50 м² | 4,5 сот. | 990 000 | 19 800 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Меланжист-1 СНТ | 50 м² | 7,3 сот. | 1 300 000 | 26 000 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Строитель СНТ | 45 м² | 4,5 сот. | 650 000 | 14 444 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Земляничная Поляна-1 СНТ | 50 м² | 5,8 сот. | 899 990 | 18 000 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Кирпичики СНТ | 45 м² | 4,6 сот. | 1 199 000 | 26 644 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Здоровье СНТ | 50 м² | 4,5 сот. | 700 000 | 14 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Лазаревка СНТ | 50 м² | 6 сот. | 900 000 | 18 000 | снято (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 12.06.2026 | 2 500 000 | история площадки |
| 03.07.2026 | 2 400 000 (−100 000) | история площадки |
| 25.07.2026 | 2 200 000 (−200 000) | история площадки |
| 08.08.2026 | 2 100 000 (−100 000) | история площадки |
| 25.08.2026 | 1 900 000 (−200 000) | история площадки |
| 31.08.2026 | 1 800 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 800 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
В продаже дача в черте города! (район ул. Механизаторов). Площадь участка 519 кв. М., отмежеван, ухожен. Имеются плодово-ягодные насаждения. На участке расположены два домика. 1-й домик 2-х этажный, в домике 3 комнаты (две на первом и одна на втором этаже). 2-й домик одноэтажный 43,4 кв. М: кухня, комната для отдыха и комната с душевой кабиной. Туалет летний. Есть сарай. Прямая продажа. Один взрослый собственник.