Егорьевское ш., 96 км от МКАД
Коврево д., Егорьевск гор. округ
Дом 69 м², участок 20 сот., брус.
Цена 1,1 млн ₽, снижали с 1,5 млн; первая цена 1,5 млн ₽ от 04.06.2026.
Рейтинг 37/100 · уверенность 55 %
Земля ≈41 тыс. ₽/сот. × 20 сот. = 820 тыс. → дом ≈280 тыс. ₽, 4 тыс. ₽/м² дома (радиус 6 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 14 тыс.–93 тыс. ₽/м², медиана 42 тыс.
Ремонт ≈1,38 млн, покупка после торга ≈935 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,12 млн / целевая ≈2,81 млн / пессимист. ≈2,5 млн → от пессимистичной прибыль ≈180 тыс. ₽, маржа 7 %, ROI 8 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Запутная ≈19,5 км по прямой; до МКАД 96 км, на машине ≈2 ч 15 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №8560
Рейтинг 37/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 90 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 16 % | 7.1 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 6 % | 1.1 |
| торг | 5 | 100 % | 6.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 100 % | 6.5 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 15.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 41 020 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 6 км) |
| стоимость земли объекта | 820 000 ₽ (20 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 280 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 4 058 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Коврево д. | 25 сот. | 950 000 | 38 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Карцево д. | 12 сот. | 490 000 | 40 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Лесное СНТ | 12 сот. | 499 000 | 41 583 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Верейка д. | 15 сот. | 650 000 | 43 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Верейка д. | 12 сот. | 630 000 | 52 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Большое Гридино д. | 10 сот. | 180 000 | 18 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Верейка д. | 24,5 сот. | 1 499 000 | 61 184 | снят (цена объявления) 11.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Верейка д. | 16 сот. | 1 100 000 | 68 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Верейка д. | 9 сот. | 450 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Химик-2 СНТ | 7 сот. | 350 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 69 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 380 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 13 666 / 42 166 / 93 257 |
| цена объекта | 1 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 935 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 119 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 963 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 807 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 495 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 180 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 7 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 8 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.8 км | Карцево д. | 70 м² | 24 сот. | 5 200 000 | 74 286 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Фролково д. | 62,2 м² | 21 сот. | 850 000 | 13 666 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Фролково д. | 60,2 м² | 21 сот. | 1 000 000 | 16 611 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Низкое д. | 72,4 м² | 23 сот. | 1 150 000 | 15 884 | снято (цена объявления) 07.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Пановская д. | 74 м² | 15 сот. | 1 600 000 | 21 622 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Пановская д. | 74,9 м² | 16 сот. | 2 300 000 | 30 708 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Панино д. | 72 м² | 21 сот. | 4 000 000 | 55 556 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Лесково с. | 69 м² | 11,1 сот. | 3 700 000 | 53 623 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Лесково с. | 69 м² | 12 сот. | 3 900 000 | 56 522 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Василево д. | 69,7 м² | 20 сот. | 6 500 000 | 93 257 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 04.06.2026 | 1 500 000 | история площадки |
| 01.09.2026 | 1 100 000 (−400 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 100 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся участок 20 соток, на участке расположен дом из бруса 69 кв. М., дом в плохом состоянии под восстановление или под снос. Асфальтированная дорога к участку. Круглогодичный подъезд. Кадастровый номер 50:30:0030310:1189. Адрес городской округ Егорьевск, деревня Коврево 45А.