Егорьевское ш., 74 км от МКАД
Селиваниха д., Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 65 м², участок 7,5 сот., газоблок.
Цена 3,5 млн ₽, снижали с 4,5 млн; первая цена 4,5 млн ₽ от 02.06.2026.
Рейтинг 23/100 · уверенность 59 %
Земля ≈101 тыс. ₽/сот. × 7,5 сот. = 759 тыс. → дом ≈2,74 млн ₽, 42 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км, 24 тыс.–67 тыс. ₽/м², медиана 66 тыс.
Ремонт ≈1,2 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,76 млн / целевая ≈4,28 млн / пессимист. ≈3,81 млн → от пессимистичной прибыль −369 тыс. ₽, маржа −10 %, ROI −9 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: вода — есть; нет септика (туалет вне дома); свет — есть.
До ст. Егорьевск I ≈4,6 км по прямой; до МКАД 74 км, на машине ≈1 ч 50 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №8559
Рейтинг 23/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 36 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 37 % | 6.8 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 80 % | 4.9 |
| участок | 5 | 32 % | 1.9 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 101 210 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 759 000 ₽ (7,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 741 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 42 169 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Селиваниха д. | 10 сот. | 2 100 000 | 210 000 | снят (цена объявления) 19.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Сурово д. | 7 сот. | 750 000 | 107 143 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Сурово д. | 5 сот. | 500 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 21.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Селиваниха д. | 8 сот. | 1 400 000 | 175 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Сурово д. | 14,5 сот. | 1 550 000 | 106 897 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Селиваниха д. | 7,8 сот. | 1 400 000 | 179 487 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Селиваниха д. | 9,5 сот. | 1 200 000 | 126 316 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Селиваниха д. | 10 сот. | 829 000 | 82 900 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Селиваниха д. | 6,2 сот. | 650 000 | 104 839 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Селиваниха д. | 8 сот. | 472 600 | 59 075 | снят (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 65 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 24 286 / 65 664 / 66 875 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 757 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 519 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 281 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 806 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -369 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −10 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −9 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.7 км | Урожай СДТ | 63 м² | 6 сот. | 4 100 000 | 65 079 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Некрасовка СНТ | 70 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 24 286 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Незабудка СНТ | 80 м² | 5 сот. | 5 350 000 | 66 875 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | 80 м² | 5 сот. | 5 300 000 | 66 250 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 02.06.2026 | 4 500 000 | история площадки |
| 24.06.2026 | 4 000 000 (−500 000) | история площадки |
| 08.08.2026 | 3 500 000 (−500 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Вашему вниманию предлагается жилой дом для круглогодичного проживания с пропиской. Все коммуникации центральные: отопление, вода, электричество. Туалет на улице, но при желании возможно организовать и в доме. Дом находится в экологически чистом районе Московской области. Поблизости имеются все необходимые объекты инфраструктуры. На первом этаже 3 комнаты и кухня, на втором этаже одна комната. Свободная продажа, возможна ипотека, 1 взрослый собственник, без обременений и долгов. Звоните уважаемые коллеги и потенциальные покупатели.