Егорьевское ш., 63 км от МКАД
Куровское г., Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 88,9 м², участок 7 сот., бревно.
Цена 3,2 млн ₽, снижали с 4 млн; первая цена 4 млн ₽ от 26.05.2026.
Рейтинг 38/100 · уверенность 65 %
Земля ≈352 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 2,47 млн → дом ≈732 тыс. ₽, 8 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 38 тыс.–71 тыс. ₽/м², медиана 50 тыс.
Ремонт ≈1,78 млн, покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,36 млн / целевая ≈3,92 млн / пессимист. ≈3,48 млн → от пессимистичной прибыль −1,01 млн ₽, маржа −29 %, ROI −22 %.
Коммуникации: свет — есть; в описании: колодец.
До ст. Куровская ≈1,7 км по прямой; до МКАД 63 км, на машине ≈1 ч 37 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №8554
Рейтинг 38/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 8 (разброс ₽/м² 17 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 53 % | 9.7 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 27 % | 1.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 91 % | 13.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 352 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 468 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 732 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 8 234 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | 9 сот. | 5 680 000 | 631 111 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | 6,5 сот. | 4 100 000 | 630 769 | снят (цена объявления) 13.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 10 сот. | 1 450 000 | 145 000 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | 10 сот. | 4 250 000 | 425 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | 7,5 сот. | 2 700 000 | 360 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | 6 сот. | 3 900 000 | 650 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | 10 сот. | 1 200 000 | 120 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | 12 сот. | 7 500 000 | 625 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.2 км | 10 сот. | 3 500 000 | 350 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.3 км | 10 сот. | 3 800 000 | 380 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 88,9 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 778 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 37 640 / 50 250 / 70 625 |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 356 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 138 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 920 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 485 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 013 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −29 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −22 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.8 км | Восток СНТ | 87,3 м² | 6 сот. | 4 100 000 | 46 964 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | 100 м² | 6,6 сот. | 4 800 000 | 48 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.4 км | 80 м² | 6 сот. | 4 200 000 | 52 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.2 км | Заря СНТ | 92 м² | 7 сот. | 5 000 000 | 54 348 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Нерское СНТ | 80 м² | 6 сот. | 4 200 000 | 52 500 | снято (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Заволенье д. | 80 м² | 10 сот. | 5 650 000 | 70 625 | снято (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Салют СНТ | 89 м² | 6 сот. | 3 350 000 | 37 640 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Каштан СНТ | 84 м² | 6 сот. | 1 950 000 | 23 214 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | 76,1 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 45 992 | снято (цена объявления) 15.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.3 км | Мир СНТ | 108 м² | 5,5 сот. | 7 650 000 | 70 833 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 26.05.2026 | 4 000 000 | история площадки |
| 02.06.2026 | 3 900 000 (−100 000) | история площадки |
| 16.07.2026 | 3 500 000 (−400 000) | история площадки |
| 28.08.2026 | 3 200 000 (−300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 200 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся дом из бревна, построенный в 1953 году. Одноэтажное строение с четырьмя комнатами требует ремонта, что открывает возможности для реализации ваших дизайнерских идей. На территории есть терраса или веранда, где можно наслаждаться свежим воздухом. Дом подключен к газовому отоплению, водоснабжение осуществляется через колодец, а канализация представлена выгребной ямой. Электричество проведено. Участок площадью 7 соток позволяет обустроить сад или огород. Транспортная доступность обеспечена благодаря близости остановки общественного транспорта. В шаговой доступности находится школа, что делает это место удобным для семей с детьми. Возможна покупка в ипотеку. Земельный участок относится к категории Ижс.