Егорьевское ш., 63 км от МКАД
Исаково д., Воскресенск гор. округ
Дом 35 м², участок 7,5 сот., бревно.
Цена 1 млн ₽; цена не менялась с 01.09.2026.
Рейтинг 42/100 · уверенность 61 %
Земля рядом ≈175 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,3 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 42 тыс.–117 тыс. ₽/м², медиана 69 тыс.
Ремонт ≈700 тыс., покупка после торга ≈850 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,35 млн / целевая ≈2,11 млн / пессимист. ≈1,88 млн → от пессимистичной прибыль ≈326 тыс. ₽, маржа 17 %, ROI 21 %.
Коммуникации: колодец; газ — по границе.
До ст. Виноградово ≈0,9 км по прямой; до МКАД 63 км, на машине ≈1 ч 12 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №8553
Рейтинг 42/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 56 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 42 % | 21 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 53 % | 11.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 32 % | 2.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 175 481 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,3 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 1 316 000 ₽ (7,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Виноградово пос. | 13 сот. | 2 300 000 | 176 923 | снят (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Исаково д. | 18 сот. | 4 000 000 | 222 222 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Виноградово пос. | 15 сот. | 2 300 000 | 153 333 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Виноградово пос. | 15 сот. | 5 600 000 | 373 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Виноградово пос. | 14 сот. | 4 500 000 | 321 429 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Виноградово пос. | 22 сот. | 6 500 000 | 295 455 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Щельпино д. | 8 сот. | 1 150 000 | 143 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Щельпино д. | 8 сот. | 1 400 000 | 175 000 | снят (цена объявления) 05.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Виноградово пос. | 6,1 сот. | 2 100 000 | 344 262 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Виноградово пос. | 12 сот. | 3 000 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 02.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 35 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 41 667 / 68 944 / 116 667 |
| цена объекта | 1 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 850 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 345 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 228 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 110 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 876 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 326 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 17 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 21 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.2 км | Щельпино д. | 33 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 66 667 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Утро СНТ | 36 м² | 10,7 сот. | 3 600 000 | 100 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Пионер СНТ | 32 м² | 6 сот. | 2 100 000 | 65 625 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Конобеево с. | 34,4 м² | 9 сот. | 2 450 000 | 71 221 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Москва Река КП | 36 м² | 6,7 сот. | 1 500 000 | 41 667 | снято (цена объявления) 16.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Алешино сл. | 40 м² | 10 сот. | 3 200 000 | 80 000 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Исаково д. | 45 м² | 10 сот. | 4 990 000 | 110 889 | снято (цена объявления) 13.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Городище КП | 36 м² | 10 сот. | 4 200 000 | 116 667 | снято (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Аргуново-4 КП | 36 м² | 7,3 сот. | 1 600 000 | 44 444 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Виноградово СНТ | 42 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 47 619 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 01.09.2026 | 1 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 000 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся выделенная часть в доме ( согласие соседей не требуется), подходит под прописку, 1 комната 15 кв. М, коридор и терраса, участок 7.5( ширина участка 7.5 м) соток, очень ухоженный, есть колодец, беседка и хозблок, газ по границе, хороший подъезд. 10 минут пешком до ж/д станции Виноградово, в шаговой доступности магазины, детский садик, школа, торговые центры. Звоните, пишите.