Егорьевское ш., 65 км от МКАД
Химик-4 СНТ, Воскресенск гор. округ
Дача 59,3 м², участок 7,9 сот., кирпич.
Цена 2,8 млн ₽; цена не менялась с 31.08.2026.
Рейтинг 19/100 · уверенность 62 %
Земля ≈62 тыс. ₽/сот. × 7,9 сот. = 489 тыс. → дом ≈2,31 млн ₽, 39 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км, 25 тыс.–40 тыс. ₽/м², медиана 34 тыс.
Ремонт ≈986 тыс., покупка после торга ≈2,38 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,01 млн / целевая ≈1,81 млн / пессимист. ≈1,61 млн → от пессимистичной прибыль −1,76 млн ₽, маржа −110 %, ROI −52 %.
Коммуникации: вода — есть; в описании: баня, колодец.
До ст. Берендино ≈1,5 км по прямой; до МКАД 65 км, на машине ≈1 ч 29 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №8552
Рейтинг 19/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 6 (разброс ₽/м² 23 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 50 % | 9.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 35 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 3 % | 0.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 61 875 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 489 000 ₽ (7,9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 311 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 38 971 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Химик-4 СНТ | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Пламя СНТ | 7,8 сот. | 500 000 | 64 103 | снят (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Строитель-3 СНТ | 6 сот. | 370 000 | 61 667 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Строитель-3 СНТ | 12 сот. | 750 000 | 62 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Химик-4 СНТ | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Литейщик СНТ | 6 сот. | 550 000 | 91 667 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Строитель-3 СНТ | 8 сот. | 700 000 | 87 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Ивушка-2 СНТ | 6 сот. | 90 000 | 15 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Литейщик СНТ | 7,3 сот. | 250 000 | 34 247 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Мечта СНТ | 8,4 сот. | 1 750 000 | 208 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 59,3 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 986 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 24 793 / 33 564 / 40 000 |
| цена объекта | 2 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 380 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 009 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 909 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 808 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 607 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 759 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −110 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −52 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.9 км | Ивушка-2 СНТ | 60 м² | 6,5 сот. | 1 700 000 | 28 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Химик-4 СНТ | 54 м² | 10 сот. | 1 900 000 | 35 185 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Хорлово ТСН | 60,5 м² | 7,3 сот. | 1 500 000 | 24 793 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Строитель-2 ТСН СНТ | 58,2 м² | 7 сот. | 2 250 000 | 38 660 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | 50 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 15.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 9.8 км | 72 м² | 5,9 сот. | 2 300 000 | 31 944 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 31.08.2026 | 2 800 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 800 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Уютная кирпичная дача 7,94 соток у озера и леса идеальное место для отдыха! Продается замечательная двухэтажная кирпичная дача с гаражом в Снт "Химик-4" всего в 5 минутах пешком от большого озера и смешанного леса! Если Вы мечтаете о своем уютном уголке за городом, где можно отдыхать всей семьей, жарить шашлыки, купаться, рыбачить, гулять по лесу и собирать грибы этот вариант точно стоит посмотреть. О доме. Добротный двухэтажный кирпичный дом на капитальном фундаменте. В доме предусмотрены: - уютная кухня; - две спальни; - гараж; - удобная планировка для небольшой семьи. Дом прекрасно подойдет как для летнего отдыха, так и для комфортного пребывания на выходных и во время отпуска. Ухоженный участок 7,94 соток. Участок чистый, аккуратный и ухоженный, без лишнего хлама. Земля плодородная, отлично подходит для садоводства и выращивания овощей. На участке: - теплица; - плодовые деревья; - ягодные кустарники; - достаточно места для отдыха и садовых работ. Можно наслаждаться собственным урожаем и проводить теплые дни на свежем воздухе. Дополнительная постройка: На участке есть отдельная хозяйственная постройка, где оборудован полноценный санузел с душевой кабиной, туалетом и стиральной машиной. Вода заведена из собственного колодца. Озеро, лес и отдых: Одно из главных преимуществ дачи расположение! Всего около 5 минут до большого озера, где можно: - купаться; - рыбачить; - отдыхать у воды. Рядом находится смешанный лес отличное место для прогулок, отдыха на природе и сбора грибов. Здесь действительно есть всё для приятного загородного отдыха: природа, тишина, вода, лес и собственный ухоженный участок. Удобный подъезд: Снт "Химик-4" находится всего в 15 км от платформы 88 км. От станции регулярно ходят автобусы, поэтому добраться до дачи можно не только на автомобиле, но и общественным транспортом. Отличный вариант для тех, кто хочет: собственную уютную дачу рядом с озером; кирпичный дом на капитальном фундаменте; большой ухоженный участок 7,94 соток; сад, теплицу и плодовые культуры; баню/санузел здесь уже оборудован отдельный санузел с душем и стиральной машиной; отдыхать у воды и в лесу; проводить лето всей семьей вдали от городской суеты. Уютный загородный дом для небольшой семьи, где уже создана атмосфера настоящего дачного отдыха. Приезжайте посмотреть возможно, именно здесь начнутся Ваши лучшие летние воспоминания! Код пользователя: 1245803383. Номер в базе: 13902340.