Егорьевское ш., 37 км от МКАД
Коптево СНТ, Раменский гор. округ
Дача 72 м², участок 8,5 сот., брус.
Цена 1,8 млн ₽, снижали с 2,3 млн; первая цена 2 млн ₽ от 07.04.2024.
Рейтинг 51/100 · уверенность 64 %
Земля ≈121 тыс. ₽/сот. × 8,5 сот. = 1,03 млн → дом ≈774 тыс. ₽, 11 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 17 тыс.–114 тыс. ₽/м², медиана 55 тыс.
Ремонт ≈1,44 млн, покупка после торга ≈1,53 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,04 млн / целевая ≈3,64 млн / пессимист. ≈3,23 млн → от пессимистичной прибыль ≈262 тыс. ₽, маржа 8 %, ROI 9 %.
Коммуникации: газ — по границе; свет — есть; в описании: колодец.
До ст. Игнатьево ≈3,4 км по прямой; до МКАД 37 км, на машине ≈1 ч 08 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №8540
Рейтинг 51/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 62 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 18 % | 7.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 90 % | 16.5 |
| торг | 5 | 95 % | 5.8 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 89 % | 5.4 |
| участок | 5 | 41 % | 2.5 |
| ₽/м² дома | 12 | 84 % | 12.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 120 701 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 026 000 ₽ (8,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 774 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 10 750 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Коптево СНТ | 7,4 сот. | 547 000 | 73 919 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Меткомелино д. | 12 сот. | 1 556 100 | 129 675 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Виола СНТ | 7,6 сот. | 1 111 111 | 146 199 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Медик СНТ | 8,5 сот. | 1 150 000 | 135 294 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Излучина СНТ | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Медик СНТ | 7 сот. | 950 000 | 135 714 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Коптево СНТ | 8,2 сот. | 978 000 | 119 268 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Меткомелино д. | 15 сот. | 1 500 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Коптево СНТ | 6 сот. | 900 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Виола СНТ | 8,4 сот. | 1 050 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 72 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 440 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 16 667 / 55 461 / 114 270 |
| цена объекта | 1 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 530 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 040 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 838 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 636 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 232 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 262 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 8 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 9 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.5 км | Вишенка-1 СНТ | 70 м² | 6 сот. | 3 950 000 | 56 429 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Нектар СНТ | 74,4 м² | 11,1 сот. | 4 100 000 | 55 108 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Прибор СНТ | 80 м² | 6 сот. | 3 400 000 | 42 500 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Рябинка-3 дп | 63 м² | 9 сот. | 7 199 000 | 114 270 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Прибор СНТ | 63 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 19 048 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Пласкинино д. | 66 м² | 8 сот. | 4 500 000 | 68 182 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Сталь-2 СНТ | 60 м² | 6 сот. | 1 000 000 | 16 667 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Сокол СНТ | 60 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 28 333 | снято (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Заря СНТ | 84 м² | 10,5 сот. | 8 000 000 | 95 238 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Сталь-2 СНТ | 86 м² | 6 сот. | 4 800 000 | 55 814 | снято (цена объявления) 26.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.04.2024 | 2 000 000 | история площадки |
| 07.07.2024 | 1 900 000 (−100 000) | история площадки |
| 08.08.2024 | 1 850 000 (−50 000) | история площадки |
| 08.04.2025 | 2 000 000 (+150 000) | история площадки |
| 09.05.2025 | 2 300 000 (+300 000) | история площадки |
| 25.06.2025 | 2 200 000 (−100 000) | история площадки |
| 06.08.2025 | 2 100 000 (−100 000) | история площадки |
| 03.05.2026 | 2 000 000 (−100 000) | история площадки |
| 17.05.2026 | 1 900 000 (−100 000) | история площадки |
| 02.06.2026 | 1 800 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 800 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом с участком в Снт "Медик" близ посёлка Электроизолятор Раменского городского округа. Час езды от Москвы, полчаса от г. Раменское. Дом без внутренней отделки, на территории имеется жилая двухкомнатная бытовка с кухней и комнатой отдыха. Подведено электричество, газ по границе участка. Также на участке колодец, стеклянная теплица, по периметру забор. Сзади участка поле и лесополоса.