Егорьевское ш., 96 км от МКАД
Астанино д., Егорьевск гор. округ
Дача 25 м², участок 7 сот., брус.
Цена 600 тыс. ₽, снижали с 700 тыс.; первая цена 700 тыс. ₽ от 03.03.2025.
Рейтинг 3/100 · уверенность 56 %
Земля ≈30 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 208 тыс. → дом ≈392 тыс. ₽, 16 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 17 тыс.–70 тыс. ₽/м², медиана 44 тыс.
Ремонт ≈500 тыс., покупка после торга ≈510 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,2 млн / целевая ≈1,08 млн / пессимист. ≈956 тыс. → от пессимистичной прибыль −54 тыс. ₽, маржа −6 %, ROI −5 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Егорьевск I ≈17,8 км по прямой; до МКАД 96 км, на машине ≈2 ч 03 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №8539
Рейтинг 3/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 49 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 6 % | 1.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 27 % | 2.1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 29 762 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 208 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 391 990 ₽ |
| ₽/м² дома | 15 680 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Астанино д. | 16 сот. | 400 000 | 25 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Песье д. | 10 сот. | 400 000 | 40 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Сапожок СНТ (Песье д.) | 6 сот. | 120 000 | 20 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Сапожок СНТ (Песье д.) | 5,8 сот. | 350 000 | 60 345 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Подрядниково д. | 11 сот. | 400 000 | 36 364 | в продаже 17.05.2022 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Подрядниково д. | 16,7 сот. | 1 000 000 | 59 880 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Раздолье-2 СНТ | 6 сот. | 650 000 | 108 333 | снят (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Тюльпан СНТ | 12 сот. | 400 000 | 33 333 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Тюльпан СНТ | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Подрядниково д. | 28 сот. | 800 000 | 28 571 | снят (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 25 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 17 037 / 43 666 / 70 000 |
| цена объекта | 599 990 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 509 992 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 195 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 135 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 076 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 956 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -53 992 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −6 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −5 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 13.9 км | Белые Росы СНТ | 24,9 м² | 9,8 сот. | 1 350 000 | 54 217 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Песье д. | 20 м² | 6 сот. | 399 990 | 20 000 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.7 км | Весенний Аромат СНТ | 25 м² | 6 сот. | 1 000 000 | 40 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.2 км | 25 м² | 5 сот. | 1 100 000 | 44 000 | снято (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 14.5 км | Дружба СНТ | 27 м² | 4,4 сот. | 459 999 | 17 037 | снято (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.1 км | Лесное-7 СНТ | 30 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 43 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.1 км | Кирпичики СНТ | 20 м² | 4,7 сот. | 1 249 999 | 62 500 | снято (цена объявления) 16.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.2 км | Чернолесье СНТ | 20 м² | 6 сот. | 1 400 000 | 70 000 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.3 км | Звезда СНТ | 21 м² | 6,5 сот. | 1 200 000 | 57 143 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.1 км | Ландыш СНТ | 30 м² | 6 сот. | 620 000 | 20 667 | снято (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.03.2025 | 700 000 | история площадки |
| 04.04.2025 | 650 000 (−50 000) | история площадки |
| 30.06.2025 | 599 000 (−51 000) | история площадки |
| 31.10.2025 | 598 000 (−1 000) | история площадки |
| 17.02.2026 | 597 000 (−1 000) | история площадки |
| 03.07.2026 | 599 999 (+2 999) | история площадки |
| 10.08.2026 | 599 990 (−9) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 599 990 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 96466223 Продаётся летний, дачный домик на участке 7 соток. Площадь дома 25 кв. М свободной планировки. Одноэтажный с террасой. Сделан косметический ремонт. Не Пмж, но есть возможность. Отличное место для отдыха. Рядом лес, родник, грибы, ягоды, орешник. В 100 м автобусная остановка. Документы на руках. Быстрый выход на сделку.