Егорьевское ш., 52 км от МКАД
Кристалл СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дача 50 м², участок 7,6 сот., сэндвич-панели.
Цена 3 млн ₽, поднимали с 2,8 млн; первая цена 2,8 млн ₽ от 10.08.2026.
Рейтинг 25/100 · уверенность 62 %
Земля ≈100 тыс. ₽/сот. × 7,6 сот. = 760 тыс. → дом ≈2,24 млн ₽, 45 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км, 30 тыс.–44 тыс. ₽/м², медиана 41 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,87 млн / целевая ≈1,68 млн / пессимист. ≈1,49 млн → от пессимистичной прибыль −1,96 млн ₽, маржа −131 %, ROI −57 %.
Коммуникации: вода — есть; свет — есть; в описании: газ.
До ст. Анциферово ≈2 км по прямой; до МКАД 52 км, на машине ≈1 ч 30 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №8537
Рейтинг 25/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 6 (разброс ₽/м² 5 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 69 % | 12.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 33 % | 2 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 4.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 100 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 760 000 ₽ (7,6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 240 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 44 800 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.8 км | Экспериментатор СНТ | 3 сот. | 1 000 000 | 333 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Вишенка СНТ | 12 сот. | 1 200 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Вишенка СНТ | 6 сот. | 300 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 02.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Экспериментатор СНТ | 12 сот. | 1 350 000 | 112 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Проектировщик-73 СНТ | 6 сот. | 2 350 000 | 391 667 | снят (цена объявления) 16.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Дачи Ветеранов Армии СНТ | 6 сот. | 850 000 | 141 667 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Павловский Посад СНТ | 6 сот. | 1 298 000 | 216 333 | снят (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Южный-73 СНТ | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Павловский Посад СНТ | 7,5 сот. | 850 000 | 113 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Чисто-Перхурово д. | 6 сот. | 545 000 | 90 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 30 328 / 40 556 / 43 902 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 867 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 774 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 680 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 494 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 956 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −131 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −57 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.8 км | Союзпромпроект СНТ | 48 м² | 6,5 сот. | 1 900 000 | 39 583 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Звезда СНТ | 52 м² | 9 сот. | 1 300 000 | 25 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Проектировщик СНТ | 45,9 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 43 573 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Алмаз-1 СНТ | 45 м² | 8,4 сот. | 1 850 000 | 41 111 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Горизонт СНТ | 57,3 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 43 630 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Энергия-94 СНТ | 41 м² | 8 сот. | 1 800 000 | 43 902 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Омега СНТ | 61 м² | 6 сот. | 1 850 000 | 30 328 | снято (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Анциферово СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 600 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Восход СТ | 54,7 м² | 4 сот. | 1 300 000 | 23 766 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 10.08.2026 | 2 800 000 | история площадки |
| 15.08.2026 | 3 000 000 (+200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 000 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся дача. Участок угловой, правильной формы. Шлагбаум, интернет, водопровод, газ-баллон, электричество. Фундамент под всеми строениями ленточный (кроме беседки). Все строения щитовые. Отделка дома и кухни сайдинг. Асфальтированная Дорога до дачи. В 20 минутах езды посёлок городского типа Давыдово. Есть Больница, банк, магазины, рынок. Под ипотеку не подходит. Цена 3 000 000 (без торга).