Егорьевское ш., 94 км от МКАД
Энтузиаст СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дача 28 м², участок 6,3 сот., бревно.
Цена 380 тыс. ₽; цена не менялась с 15.08.2026.
Рейтинг 9/100 · уверенность 52 %
Земля ≈24 тыс. ₽/сот. × 6,3 сот. = 150 тыс. → дом ≈230 тыс. ₽, 8 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км, 14 тыс.–28 тыс. ₽/м², медиана 21 тыс.
Ремонт ≈560 тыс., покупка после торга ≈323 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈633 тыс. / целевая ≈570 тыс. / пессимист. ≈506 тыс. → от пессимистичной прибыль −377 тыс. ₽, маржа −75 %, ROI −43 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Шатурторф ≈5,6 км по прямой; до МКАД 94 км, на машине ≈2 ч 02 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №8536
Рейтинг 9/100 · уверенность 52 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 6 (разброс ₽/м² 44 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 9 % | 2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 72 % | 5.6 |
| участок | 5 | 21 % | 1.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 23 750 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 150 000 ₽ (6,3 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 230 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 8 214 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Родник СНТ | 6 сот. | 150 000 | 25 000 | снят (цена объявления) 30.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Родник СНТ | 9 сот. | 700 000 | 77 778 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Рубин СНТ | 8 сот. | 185 000 | 23 125 | снят (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Кузнецово д. | 12 сот. | 900 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Рубин СНТ | 7,5 сот. | 450 000 | 60 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Красное д. | 12 сот. | 310 000 | 25 833 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Кузнецово д. | 20 сот. | 250 000 | 12 500 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Кузнецово д. | 16 сот. | 900 000 | 56 250 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Кузнецово д. | 10 сот. | 350 000 | 35 000 | снят (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Красное д. | 30 сот. | 700 000 | 23 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 28 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 560 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 13 889 / 21 314 / 27 778 |
| цена объекта | 380 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 323 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 633 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 601 000 ₽ |
| продажа: целевая | 570 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 506 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -377 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −75 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −43 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.3 км | Связист СНТ | 25 м² | 6,5 сот. | 400 000 | 16 000 | снято (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Рассвет СНТ | 25 м² | 6 сот. | 530 000 | 21 200 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Связист СНТ | 35 м² | 6 сот. | 750 000 | 21 429 | снято (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | 24 м² | 4 сот. | 1 500 000 | 62 500 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 8.8 км | Радуга СНТ | 35 м² | 8 сот. | 850 000 | 24 286 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Лесная Сказка СНТ | 36 м² | 6 сот. | 500 000 | 13 889 | снято (цена объявления) 16.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | 36 м² | 5 сот. | 999 999 | 27 778 | снято (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 15.08.2026 | 380 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 380 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дачный участок в Снт Энтузиаст (восточнее деревни Красное). Участок ровный, земля плодородная. Домик сруб со всем необходимым, выглядит не очень, до ума довести можно, нужно только руки приложить. На территории Снт есть водоём, магазин, детские площадки. Въезд через охрану по пропускам. Межевание, договор с Россетямии есть, электричество в щитке на участке. Продаётся за ненадобностью, по цене земельного участка, домик идёт бонусом, нет времени им заниматься. Реальному покупателю разумный торг.