Егорьевское ш., 65 км от МКАД
Смолево с., Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 43 м², участок 10 сот., бревно.
Цена 1,18 млн ₽; цена не менялась с 05.04.2025.
Рейтинг 34/100 · уверенность 61 %
Земля ≈61 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 606 тыс. → дом ≈574 тыс. ₽, 13 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 17 тыс.–82 тыс. ₽/м², медиана 58 тыс.
Ремонт ≈860 тыс., покупка после торга ≈1 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,45 млн / целевая ≈2,2 млн / пессимист. ≈1,96 млн → от пессимистичной прибыль ≈95 тыс. ₽, маржа 5 %, ROI 5 %.
Коммуникации: в описании: газ.
До ст. Давыдово ≈5,5 км по прямой; до МКАД 65 км, на машине ≈1 ч 35 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №8534
Рейтинг 34/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 55 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 10 % | 4.4 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 50 % | 9.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 73 % | 4.5 |
| участок | 5 | 55 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 76 % | 11.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 60 625 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 606 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 574 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 13 349 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Смолево с. | 15 сот. | 650 000 | 43 333 | снят (цена объявления) 19.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Смолево д. | 15 сот. | 1 500 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Смолево д. | 11 сот. | 950 000 | 86 364 | снят (цена объявления) 21.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Смолево д. | 15 сот. | 1 300 000 | 86 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Смолево с. | 12 сот. | 750 000 | 62 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Смолево с. | 15 сот. | 1 099 999 | 73 333 | снят (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Смолево д. | 15 сот. | 2 000 000 | 133 333 | снят (цена объявления) 02.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Смолево д. | 15 сот. | 1 000 000 | 66 667 | снят (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Смолево с. | 15 сот. | 800 000 | 53 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Смолево с. | 12,5 сот. | 750 000 | 60 000 | снят (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 43 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 860 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 16 667 / 58 386 / 82 500 |
| цена объекта | 1 180 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 003 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 447 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 325 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 202 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 958 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 95 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 5 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 5 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Смолево с. | 40 м² | 15 сот. | 3 300 000 | 82 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Тереньково д. | 42,9 м² | 15 сот. | 2 650 000 | 61 772 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Тереньково д. | 45 м² | 15 сот. | 2 900 000 | 64 444 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Заволенье д. | 44 м² | 11 сот. | 3 450 000 | 78 409 | снято (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Ненилово д. | 45 м² | 10 сот. | 750 000 | 16 667 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Новое д. | 36 м² | 10 сот. | 1 750 000 | 48 611 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Запрудино д. | 50,3 м² | 15 сот. | 3 490 000 | 69 384 | снято (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Восток СНТ | 40 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 55 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Заволенье д. | 48,2 м² | 6,4 сот. | 1 690 000 | 35 062 | снято (цена объявления) 08.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Мисцево пос. | 45 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 33 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 05.04.2025 | 1 180 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 180 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам дом с земельным участком-10 соток (межевание есть), участок хороший не заболоченный. Все в собственности, но дом в плохом состоянии, деревня газифицирована, работает продуктовый магазин, удобный круглогодичный подъезд, до г. Куровское-10 минут на транспорте Казанское направление, до Москвы -1 час 30 минут езды на электричке. Можно купить и под прописку, по ипотеке. Просмотр по договоренности.