Егорьевское ш., 79 км от МКАД
Разлив СНТ, Егорьевск гор. округ
Дача 48 м², участок 5 сот., каркас.
Цена 2,35 млн ₽, снижали с 2,65 млн; первая цена 2,65 млн ₽ от 03.09.2025.
Рейтинг 24/100 · уверенность 57 %
Земля ≈186 тыс. ₽/сот. × 5 сот. = 930 тыс. → дом ≈1,42 млн ₽, 30 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 26 тыс.–32 тыс. ₽/м², медиана 27 тыс.
Ремонт ≈660 тыс., покупка после торга ≈2 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,31 млн / целевая ≈1,18 млн / пессимист. ≈1,05 млн → от пессимистичной прибыль −1,61 млн ₽, маржа −153 %, ROI −60 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: летний водопровод; отопление — печь; свет — есть; в описании: баня, колодец.
До ст. Егорьевск I ≈2 км по прямой; до МКАД 79 км, на машине ≈1 ч 49 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №8532
Рейтинг 24/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 44 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 30 % | 5.5 |
| торг | 5 | 75 % | 4.6 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 9 % | 0.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 30 % | 4.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 185 938 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 930 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 420 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 29 583 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Юбилейный СНТ | 4,8 сот. | 600 000 | 125 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | 8,2 сот. | 2 220 000 | 270 732 | снят (цена объявления) 15.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 16 сот. | 4 000 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 8 сот. | 2 000 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 8 сот. | 1 750 000 | 218 750 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 10 сот. | 2 800 000 | 280 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 8 сот. | 2 150 000 | 268 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 13,3 сот. | 3 350 000 | 251 880 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | Нечаевский СНТ | 6 сот. | 750 000 | 125 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | 8 сот. | 1 400 000 | 175 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 48 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 660 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 26 000 / 26 644 / 32 500 |
| цена объекта | 2 350 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 997 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 315 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 249 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 184 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 052 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 605 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −153 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −60 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.6 км | Кирпичики СНТ | 45 м² | 4,6 сот. | 1 199 000 | 26 644 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.9 км | Лосевский СНТ | 50 м² | 4,1 сот. | 1 300 000 | 26 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.1 км | Приволье СНТ | 60 м² | 7 сот. | 1 950 000 | 32 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.09.2025 | 2 650 000 | история площадки |
| 10.08.2026 | 2 350 000 (−300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 350 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Предлагаем к продаже дачу с баней в черте города Егорьевска, снт "Разлив" (ул. 4 пятилетки) Торг Уместен. 2-х этажный жилой дом, общей площадью 48 кВ. М. Дом каркасный, утеплён, обшит сайдингом, окна Пвх, есть печь. Можно проживать круглый год. К дому подведено электричество и летний водопровод. Первый этаж: застекленная терраса, кухня, столовая, комната. Второй этаж: комната. Участок 5 соток. На участке: баня, туалет, теплица, дровник, колодец. Баня бревенчатая, на дровах. Быстро протапливается, жар отличный. Участок ухоженный: есть виноградники, цветники, плодовые и ягодные деревья и кустарники. Дорожки вымощены тротуарной плиткой. Отличный въезд на участок по асфальтированной дороге, откатные ворота и стоянка на три авто под навесом. Дороги в снт зимой чистят, люди живут круглогодично. Соседи у нас дружелюбные. Ворота в снт автоматические, есть пруд и мусорные контейнеры. У нас прямая продажа. Без Долгов и обременений. Документы оформлены земля с межеванием, дом жилой с правом регистрации. Подходит под ипотеку. Звоните! Оперативный показ.