Егорьевское ш., 33 км от МКАД
Трошково Светлое КП, Раменский гор. округ
Дача 35 м², участок 6 сот., брус.
Цена 2,15 млн ₽, снижали с 2,75 млн; первая цена 2,75 млн ₽ от 31.12.2025.
Рейтинг 38/100 · уверенность 53 %
Земля ≈170 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,02 млн → дом ≈1,13 млн ₽, 32 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км, 57 тыс.–88 тыс. ₽/м², медиана 70 тыс.
Ремонт ≈700 тыс., покупка после торга ≈1,83 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,53 млн / целевая ≈2,28 млн / пессимист. ≈2,02 млн → от пессимистичной прибыль −504 тыс. ₽, маржа −25 %, ROI −20 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Гжельские источники ≈2,7 км по прямой; до МКАД 33 км, на машине ≈58 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №8530
Рейтинг 38/100 · уверенность 53 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 6 (разброс ₽/м² 8 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 96 % | 22.1 |
| торг | 5 | 100 % | 7.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 95 % | 7.3 |
| участок | 5 | 18 % | 1.4 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 170 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 020 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 130 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 32 286 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Фенино д. | 7 сот. | 1 200 000 | 171 429 | снят (цена объявления) 14.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Фенино д. | 9 сот. | 1 950 000 | 216 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Фенино д. | 15 сот. | 7 500 000 | 500 000 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Трошково д. | 8 сот. | 2 000 000 | 250 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Глебово д. | 28,3 сот. | 3 850 000 | 136 042 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Трошково д. | 6 сот. | 1 250 000 | 208 333 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Нектар СНТ | 7 сот. | 1 190 000 | 170 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Трошково д. | 6 сот. | 1 020 000 | 170 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Фенино д. | 12 сот. | 10 000 000 | 833 333 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Фенино д. | 6 сот. | 1 020 000 | 170 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 35 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 57 373 / 70 208 / 87 500 |
| цена объекта | 2 150 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 827 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 529 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 403 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 276 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 023 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -504 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −25 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −20 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.6 км | Сатурн СНТ | 36 м² | 6 сот. | 2 600 000 | 72 222 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Взлет СНТ | 30 м² | 5 сот. | 2 150 000 | 71 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Электроизолятор СНТ | 40 м² | 5,5 сот. | 1 100 000 | 27 500 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Обухово д. | 41,9 м² | 8 сот. | 5 000 000 | 119 332 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Хуторок СНТ | 40 м² | 6,5 сот. | 3 500 000 | 87 500 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Первомайское СНТ | 40 м² | 6 сот. | 2 750 000 | 68 750 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Энтузиаст СНТ | 41,1 м² | 8 сот. | 2 600 000 | 63 260 | снято (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Дубовая Роща пос. | 45,3 м² | 5,9 сот. | 2 599 000 | 57 373 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 31.12.2025 | 2 750 000 | история площадки |
| 03.04.2026 | 2 600 000 (−150 000) | история площадки |
| 18.07.2026 | 2 300 000 (−300 000) | история площадки |
| 20.08.2026 | 2 150 000 (−150 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 150 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю участок в КП 6 соток с готовым домиком 35 квадратов с подключенной электрикой и ламинатом. Забор по периметру, ворота, готовый заезд. Участок правильной формы, я собственник. Есть возможность расширения участка на еще 6 соток за 500 т. Р. (сельхоз назначения). Кпп с охраной, хорошие дороги. Не далеко есть торговый центр, ЖД станция, детский сад, магазин пятерочка. До центра ехать около 1.2 часа по егорьевскому шоссе.