Егорьевское ш., 39 км от МКАД
Жирово д., Раменский гор. округ
Дача 33,5 м², участок 13,4 сот.
Цена 3,15 млн ₽, снижали с 3,4 млн; первая цена 3,4 млн ₽ от 06.06.2026.
Рейтинг 37/100 · уверенность 51 %
Земля ≈104 тыс. ₽/сот. × 13,4 сот. = 1,4 млн → дом ≈1,75 млн ₽, 52 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 32 тыс.–133 тыс. ₽/м², медиана 60 тыс.
Ремонт ≈670 тыс., покупка после торга ≈2,68 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,03 млн / целевая ≈1,82 млн / пессимист. ≈1,62 млн → от пессимистичной прибыль −1,73 млн ₽, маржа −107 %, ROI −52 %.
Коммуникации: в описании: газ, нет септика (туалет на улице).
До ст. Кузяево ≈1,3 км по прямой; до МКАД 39 км, на машине ≈1 ч 05 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №8513
Рейтинг 37/100 · уверенность 51 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 71 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 87 % | 18.7 |
| торг | 5 | 49 % | 3.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 85 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 104 354 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 398 000 ₽ (13,4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 752 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 52 299 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Жирово д. | 5,9 сот. | 647 890 | 109 812 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Жирово д. | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 25.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Жирово д. | 5,5 сот. | 1 150 000 | 209 091 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Жирово д. | 5,4 сот. | 587 900 | 108 870 | снят (цена объявления) 28.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Жирово д. | 5,8 сот. | 610 000 | 105 172 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Жирово д. | 6,1 сот. | 634 900 | 104 082 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Жирово д. | 5,7 сот. | 571 900 | 100 333 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Жирово д. | 10 сот. | 1 800 000 | 180 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Жирово д. | 6,7 сот. | 899 999 | 134 328 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Жирово д. | 10 сот. | 1 300 000 | 130 000 | в продаже 09.11.2026 | сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 33,5 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 670 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 31 667 / 59 660 / 133 333 |
| цена объекта | 3 150 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 677 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 026 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 925 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 823 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 621 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 726 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −107 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −52 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2 км | Кузяево д. | 27,6 м² | 7,3 сот. | 2 500 000 | 90 580 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Излучина СНТ | 28 м² | 9,5 сот. | 1 225 000 | 43 750 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Шевлягино СНТ | 30 м² | 10 сот. | 1 100 000 | 36 667 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Лето СНТ | 30 м² | 8 сот. | 1 950 000 | 65 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Керамик-2 СНТ | 30 м² | 8,5 сот. | 950 000 | 31 667 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15 км | ЛПХ Алешкино пос. | 33 м² | 8 сот. | 1 850 000 | 56 061 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Энтузиаст СНТ | 41,1 м² | 8 сот. | 2 600 000 | 63 260 | снято (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Минино д. | 30 м² | 13,4 сот. | 3 500 000 | 116 667 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.8 км | Есино СНТ | 35 м² | 7 сот. | 1 200 000 | 34 286 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10 км | Садко дп | 30 м² | 13,4 сот. | 4 000 000 | 133 333 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 06.06.2026 | 3 400 000 | история площадки |
| 20.06.2026 | 3 300 000 (−100 000) | история площадки |
| 01.07.2026 | 3 200 000 (−100 000) | история площадки |
| 09.07.2026 | 3 150 000 (−50 000) | история площадки |
| 08.08.2026 | 3 100 000 (−50 000) | история площадки |
| 04.09.2026 | 3 150 000 (+50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 150 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся ухоженный, идеально ровный участок с готовой утепленной дачей. Отличный вариант как для комфортного сезонного отдыха, так и для круглогодичного проживания! Дом: - Размер: 6 х 6 метров, 33 м.2. - Конструкция: Каркасный. - Утепленный (подходит для эксплуатации в любое время года). - Электричество: 15 квт, 3 фазы (уже заведено непосредственно в дом). - По границе идет газ! (есть возможность подключиться по Гос. Программе). Участок: - Абсолютно ровный, без перепадов высот, не затапливается, всегда сухой. - Надежный забор из профлиста по всему периметру (все 4 стороны). - Удобные откатные ворота с просторной забетонированной площадкой для парковки автомобиля. - На участке установлен новый уличный туалет. Инфраструктура и безопасность: - Закрытое, спокойное Снт с постоянной круглосуточной охраной и видеонаблюдением по периметру. Соседи живут дружно, участки ухоженные. - Отличная локация: в пешей доступности ж/д станция "Кузяево" (удобное сообщение с Москвой). - Рядом находятся сетевые магазины, школы, детские сады. Все документы готовы, один взрослый собственник. Быстрый выход на сделку. Код пользователя: 199544. Номер в базе: 12952514.