Егорьевское ш., 60 км от МКАД
Барское д., Орехово-Зуевский гор. округ
Дача 36 м², участок 16 сот., сэндвич-панели.
Цена 2,5 млн ₽; цена не менялась с 03.08.2026.
Рейтинг 26/100 · уверенность 50 %
Земля ≈128 тыс. ₽/сот. × 16 сот. = 2,04 млн → дом ≈457 тыс. ₽, 13 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 41 тыс.–62 тыс. ₽/м², медиана 44 тыс.
Ремонт ≈720 тыс., покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,89 млн / целевая ≈1,7 млн / пессимист. ≈1,51 млн → от пессимистичной прибыль −1,33 млн ₽, маржа −88 %, ROI −47 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: нет септика (туалет на улице).
До ст. Давыдово ≈2,1 км по прямой; до МКАД 60 км, на машине ≈1 ч 28 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №8510
Рейтинг 26/100 · уверенность 50 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 34 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 57 % | 12.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 99 % | 7.1 |
| участок | 5 | 100 % | 7.1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 127 678 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 043 000 ₽ (16 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 457 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 12 694 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Давыдово д. | 15 сот. | 1 500 000 | 100 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Давыдово д. | 15 сот. | 3 900 000 | 260 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Давыдово д. | 12 сот. | 1 850 000 | 154 167 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Давыдово д. | 14 сот. | 1 900 000 | 135 714 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Давыдово д. | 15 сот. | 2 500 000 | 166 667 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Давыдово д. | 10 сот. | 1 700 000 | 170 000 | снят (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Давыдово д. | 15 сот. | 1 450 000 | 96 667 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Ляхово д. | 12 сот. | 1 690 000 | 140 833 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Ляхово д. | 12 сот. | 1 500 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Давыдово д. | 20 сот. | 3 500 000 | 175 000 | снят (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 36 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 720 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 41 111 / 43 902 / 62 500 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 887 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 793 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 698 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 510 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 335 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −88 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −47 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.8 км | Нерское СНТ | 40 м² | 12 сот. | 2 500 000 | 62 500 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Энергия-94 СНТ | 41 м² | 8 сот. | 1 800 000 | 43 902 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Алмаз-1 СНТ | 45 м² | 8,4 сот. | 1 850 000 | 41 111 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.08.2026 | 2 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютная дача на участке 16 соток! Идеальное место для отдыха и единения с природой. На участке расположен летний домик с уютной верандой, где так приятно проводить вечера. Для вашего удобства имеется вода на участке, электричество 15 квт, а также уличный туалет и душ. На участке посажены плодовые деревья и кустарники, клубника, цветы, имеется теплица. Все строения расположены компактно. Есть место для строительства дома. Главное преимущество рядом лес. Свежий воздух, грибы и ягоды в шаговой доступности. Участок находится всего в 5 минутах ходьбы от автобусной остановки, что обеспечивает прекрасную транспортную доступность: можно легко доехать до деревни Давыдово, Куровской. Добрые и отзывчивые соседи создают атмосферу уюта и взаимопомощи. Приезжайте, оцените прелесть загородной жизни!