Новорязанское ш., 89 км от МКАД
Солнышко ТСН, Воскресенск гор. округ
Дом 27,4 м², участок 6 сот., кирпич.
Цена 1,95 млн ₽, снижали с 2 млн; первая цена 2 млн ₽ от 07.08.2026.
Рейтинг 16/100 · уверенность 62 %
Земля ≈75 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 452 тыс. → дом ≈1,5 млн ₽, 55 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 24 тыс.–59 тыс. ₽/м², медиана 47 тыс.
Ремонт ≈348 тыс., покупка после торга ≈1,66 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,21 млн / целевая ≈1,09 млн / пессимист. ≈970 тыс. → от пессимистичной прибыль −1,04 млн ₽, маржа −107 %, ROI −52 %.
Коммуникации: газ — есть; отопление — печь; в описании: скважина.
До ст. Шиферная ≈3,5 км по прямой; до МКАД 89 км, на машине ≈1 ч 28 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №851
Рейтинг 16/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 38 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 16 % | 3.4 |
| торг | 5 | 17 % | 1.2 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 88 % | 6.3 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 75 298 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 452 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 498 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 54 672 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 км | Отрадное СНТ | 18 сот. | 1 150 000 | 63 889 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | 6 сот. | 2 500 000 | 416 667 | снят (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.2 км | Шильково д. | 27 сот. | 1 800 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Шильково д. | 8 сот. | 600 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Перхурово СНТ | 5 сот. | 550 000 | 110 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Перхурово д. | 14 сот. | 5 000 000 | 357 143 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Перхурово д. | 15 сот. | 2 900 000 | 193 333 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | 12 сот. | 1 199 000 | 99 917 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.1 км | Вострянское д. | 21 сот. | 1 600 000 | 76 190 | снят (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Вострянское д. | 12 сот. | 1 600 000 | 133 333 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 27,4 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 348 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 24 000 / 46 667 / 58 929 |
| цена объекта | 1 950 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 657 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 213 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 152 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 092 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 970 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 035 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −107 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −52 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.2 км | Строитель-2 ТСН СНТ | 30 м² | 5,6 сот. | 1 400 000 | 46 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Солнышко ТСН | 21 м² | 6 сот. | 1 150 000 | 54 762 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Семиславка СНТ | 25 м² | 6 сот. | 600 000 | 24 000 | снято (цена объявления) 12.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Дружба СНТ | 28 м² | 6,8 сот. | 1 650 000 | 58 929 | снято (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Ягодное СНТ | 25 м² | 5 сот. | 1 380 000 | 55 200 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Побережье СНТ | 34 м² | 7,1 сот. | 1 950 000 | 57 353 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | 35 м² | 3,4 сот. | 3 600 000 | 102 857 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.2 км | Цементник СНТ | 20 м² | 5,5 сот. | 899 999 | 45 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Цементник СНТ | 35 м² | 6 сот. | 1 250 000 | 35 714 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Рица СНТ | 20 м² | 6 сот. | 850 000 | 42 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.08.2026 | 2 000 000 | история площадки |
| 27.08.2026 | 1 950 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 950 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 143102434 Доверяя нам, Вы гарантированно получаете только реальные объекты!!! Уважаемые покупатели, в продаже появилась отличная дача. Дача, находится в СНТ "Солнышко". Шикарное место. Лес, озера, ягоды грибы, места для купания, рыбалки. СНТ охраняется. Имеется два въезда на территорию снт. Участок 6 сот, ровный. За участком лес. На участке есть плодовые деревья. Дом два этажа. Дом зарегистрирован. Межевание есть. Свет в доме заведен. На первом этаже мини кухня, прихожая большая комната. Окошки ПВХ. Второй этаж свободный. Есть возможность сделать для себя уютное местечко. Печь есть, отапливается дровами. Есть газовый баллон. Стоит в специальном отведенном и оборудованном месте. На участке скважина общая от снт. Природа шикарная, свежий воздух, птички, соловьи. Ходят автобусы. До города 30 мин. Магазины есть в соседней деревне или снт.