Егорьевское ш., 24 км от МКАД
Конник СНТ, Раменский гор. округ
Дача 15 м², участок 6,9 сот., брус.
Цена 2,5 млн ₽; цена не менялась с 08.08.2026.
Рейтинг 30/100 · уверенность 47 %
Земля ≈227 тыс. ₽/сот. × 6,9 сот. = 1,57 млн → дом ≈932 тыс. ₽, 62 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 40 тыс.–97 тыс. ₽/м², медиана 82 тыс.
Ремонт ≈300 тыс., покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,04 млн / целевая ≈935 тыс. / пессимист. ≈831 тыс. → от пессимистичной прибыль −1,59 млн ₽, маржа −192 %, ROI −66 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: колодец.
До ст. Донино ≈1,1 км по прямой; до МКАД 24 км, на машине ≈44 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №8509
Рейтинг 30/100 · уверенность 47 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 119 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 21.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 26 % | 1.9 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 227 318 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 568 000 ₽ (6,9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 932 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 62 133 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 км | Донино д. | 22 сот. | 3 290 000 | 149 545 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Игумново с. | 45,3 сот. | 18 104 000 | 399 647 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Раменский ТИЗ | 29 сот. | 12 457 100 | 429 555 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Раменский ТИЗ | 27,1 сот. | 11 635 800 | 429 365 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Игумново с. | 15,5 сот. | 7 285 000 | 470 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Раменский ТИЗ | 19,1 сот. | 8 608 500 | 450 707 | снят (цена объявления) 28.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Раменский ТИЗ | 47,3 сот. | 20 803 200 | 439 814 | снят (цена объявления) 28.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Раменский ТИЗ | 18,3 сот. | 8 586 900 | 469 230 | снят (цена объявления) 13.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Донино д. | 13,5 сот. | 1 100 000 | 81 481 | снят (цена объявления) 20.08.2026 | сохраненная копия |
| 1.3 км | Донино д. | 8 сот. | 1 359 000 | 169 875 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 15 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 40 000 / 81 667 / 97 222 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 039 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 987 000 ₽ |
| продажа: целевая | 935 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 831 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 594 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −192 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −66 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 14.8 км | Фрязево пос. | 12 м² | 6 сот. | 980 000 | 81 667 | снято (цена объявления) 21.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.3 км | Малаховка пгт | 18 м² | 4,9 сот. | 1 750 000 | 97 222 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.8 км | Дружный СНТ | 12 м² | 6 сот. | 480 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 08.08.2026 | 2 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается участок площадью 6,85соток в лесном массиве Раменского района. Удобная транспортная доступность позволяет быстро добраться до города, до ст. Донино 5 мин пешком, рядом с Снт остановка городского транспорта. Просмотр по предварительной договоренности. На участке колодец, установлен новый забор в 2026 году.