Егорьевское ш., 75 км от МКАД
Меланжист сад. уч., Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 49 м², участок 9 сот., газоблок.
Цена 2,25 млн ₽, снижали с 2,35 млн; первая цена 1,95 млн ₽ от 22.06.2026.
Рейтинг 21/100 · уверенность 63 %
Земля ≈64 тыс. ₽/сот. × 9 сот. = 574 тыс. → дом ≈1,68 млн ₽, 34 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 16 тыс.–52 тыс. ₽/м², медиана 25 тыс.
Ремонт ≈880 тыс., покупка после торга ≈1,91 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,32 млн / целевая ≈1,19 млн / пессимист. ≈1,06 млн → от пессимистичной прибыль −1,73 млн ₽, маржа −163 %, ROI −62 %.
Коммуникации: септик.
До ст. Авсюнино ≈1,4 км по прямой; до МКАД 75 км, на машине ≈1 ч 49 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №8503
Рейтинг 21/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 72 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 36 % | 6.5 |
| торг | 5 | 28 % | 1.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 45 % | 2.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 17 % | 2.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 63 829 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 574 000 ₽ (9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 676 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 34 204 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Авсюнино пос. | 12 сот. | 1 100 000 | 91 667 | снят (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Надежда СНТ | 12 сот. | 1 000 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Надежда СНТ | 11 сот. | 770 000 | 70 000 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Лужки СНТ | 12 сот. | 700 000 | 58 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Авсюнино пос. | 24 сот. | 1 650 000 | 68 750 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Авсюнино пос. | 8 сот. | 270 000 | 33 750 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Авсюнино пос. | 10 сот. | 1 900 000 | 190 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Авсюнино д. | 20,1 сот. | 1 250 000 | 62 189 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Авсюнино пос. | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Авсюнино пос. | 9,5 сот. | 1 900 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 49 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 880 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 16 000 / 24 618 / 52 000 |
| цена объекта | 2 250 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 912 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 325 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 259 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 192 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 060 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 732 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −163 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −62 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 12.4 км | Нерское СНТ | 50 м² | 6,2 сот. | 2 600 000 | 52 000 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Русь СНТ | 49 м² | 8 сот. | 850 000 | 17 347 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Геракл СНТ | 46,8 м² | 9 сот. | 1 700 000 | 36 325 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Авсюнино СНТ | 55 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 23 636 | снято (цена объявления) 10.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Гуслица СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 790 000 | 35 800 | снято (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.1 км | Беливо д. | 48 м² | 5,9 сот. | 850 000 | 17 708 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.2 км | Импульс СНТ | 50 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 44 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.5 км | Каштан СНТ | 50 м² | 6 сот. | 800 000 | 16 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.7 км | Юбилейный СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 280 000 | 25 600 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Химик СНТ | 45 м² | 6 сот. | 750 000 | 16 667 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 22.06.2026 | 1 950 000 | история площадки |
| 26.06.2026 | 2 250 000 (+300 000) | история площадки |
| 16.08.2026 | 2 150 000 (−100 000) | история площадки |
| 26.08.2026 | 2 350 000 (+200 000) | история площадки |
| 04.09.2026 | 2 250 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 250 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом для проживания на природе, отличное место для отдыха с удобной инфраструктурой, рядом находятся магазин, ж. Д. Станция, асф. Дорога до дома. И т. Д. Имеется возможность сделать планировку в доме по вашему желанию, требуется небольшие вложения для завершения обустройства интерьера.