Егорьевское ш., 55 км от МКАД
Ковровец-2 СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 50 м², участок 5,5 сот., брус.
Цена 2,9 млн ₽, поднимали с 2,85 млн; первая цена 2,85 млн ₽ от 26.08.2026.
Рейтинг 22/100 · уверенность 59 %
Земля ≈68 тыс. ₽/сот. × 5,5 сот. = 374 тыс. → дом ≈2,53 млн ₽, 51 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 26 тыс.–105 тыс. ₽/м², медиана 30 тыс.
Ремонт ≈600 тыс., покупка после торга ≈2,46 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,54 млн / целевая ≈1,39 млн / пессимист. ≈1,23 млн → от пессимистичной прибыль −1,83 млн ₽, маржа −149 %, ROI −60 %.
Коммуникации: центральный водопровод; в описании: печь, баня, септик (по описанию).
До ст. Анциферово ≈1,3 км по прямой; до МКАД 55 км, на машине ≈1 ч 30 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №8501
Рейтинг 22/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 121 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 64 % | 11.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 14 % | 0.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 67 917 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 374 000 ₽ (5,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 526 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 50 520 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Монтажник 1998 СНТ | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Энергия-94 СНТ | 8 сот. | 800 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Горняк СНТ | 6 сот. | 300 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Экспериментатор СНТ | 12 сот. | 1 350 000 | 112 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Вишенка СНТ | 6 сот. | 300 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 02.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Вишенка СНТ | 12 сот. | 1 200 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Экспериментатор СНТ | 3 сот. | 1 000 000 | 333 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Ветеран СНТ | 6 сот. | 390 000 | 65 000 | снят (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Яковлевская д. | 15 сот. | 1 150 000 | 76 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Яковлевская д. | 10 сот. | 850 000 | 85 000 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня, септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 26 104 / 30 459 / 105 000 |
| цена объекта | 2 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 465 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 539 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 462 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 385 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 231 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 834 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −149 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −60 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.4 км | Физик СНТ | 49,8 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 26 104 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Ветеран СНТ | 56 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 26 786 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Спутник-2 СНТ | 52,4 м² | 7 сот. | 1 500 000 | 28 626 | снято (цена объявления) 02.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Руслан СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 400 000 | 28 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Горняк СНТ | 60 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 75 000 | снято (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Монтажник СНТ | 60 м² | 6 сот. | 1 600 000 | 26 667 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Анциферово д. | 55 м² | 6,8 сот. | 3 800 000 | 69 091 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Весна СНТ | 60 м² | 6 сот. | 6 300 000 | 105 000 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Горизонт СНТ | 48 м² | 6 сот. | 1 550 000 | 32 292 | снято (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Радуга СНТ | 50 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 46 000 | снято (цена объявления) 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 26.08.2026 | 2 850 000 | история площадки |
| 28.08.2026 | 2 900 000 (+50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 900 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Электричка от дома в 15-20 минутах медленным шагом (ст. Анциферово), на машине 5 минут. В Снт есть сезонный магазин с доступными ценами. Есть доставка из сетевых магазинов. Имеется круглогодичная охрана, камеры видеонаблюдения, детская площадка, централизованное водоснабжение (без перебоев). Дом рядом с лесом, пешком за ягодами, грибами. На машине за 15 минут можно добраться до родника (чистейшая, вкусная вода) и речки Нерской. Можно доехать до города Куровское на электричке за 15 минут (там вообще все). Медицинская помощь приезжает очень быстро (если что). На участке находится 4 строения (дом 50м2, сарай, баня, моечная/туалет). На участке есть дренаж (вода собирается в бочки и самотёком сливается в канаву по трубам). Дом деревянный, утеплённый, на ленточном фундаменте. На 1 этаже 2 уютные комнаты, большая терраса и кухонька. На 2 этаже большая спальня. В комнатах и на террасе установлены пластиковые стеклопакеты. Отапливается современными экономичными обогревателями. Дом очень тёплый. Установлен кондиционер на 36м2. Сарай деревянный, на блоках. В нём установлены раковина и водяной электрокотел на 20 л. Баня, сруб 6x4 на блоках (двойной утепленный пол). Внутри находятся помывочная (душевая), котёл на 60 л., стиральная машинка, парная и комната отдыха (жилая). Лестницы в дом и баню делались под заказ такого не найдете. Туалет и моечная деревянные, на блоках, утепленные, с двойным полом. В них установлены обогреватели и котёл на 20л. Также присутствует септик на 4 больших кольца. Новым владельцам остаётся мангал, качели, газовый камин, стиральная машинка, холодильник, вся мебель, второй кондиционер в бане. Имеется усиленная теплица 6х3, которую мы ещё самостоятельно дополнительно укрепили, в нее проведена вода, которая подключена к бочке, есть условия для подключения автополива. Все дорожки плиточные. На участке растут: яблони, груши, ирга, смородина, крыжовник, малина. Присутствуют также клумбы, компостные ямы, новая теплица 6x3, усиленная, мангальная зона и огородик. Есть интернет, телевидение триколор, видео камера делающая обзор участка в реальном времени. Очень хорошие соседи. Круглогодичный подъезд. Всё сделано, можно приезжать и сразу отдыхать. Торг! Звоните, договоримся!