Новорязанское ш., 44 км от МКАД
Вишенка-1 СНТ, Раменский гор. округ
Дом 36 м², участок 6 сот., каркас, 1991 год.
Цена 1,95 млн ₽, снижали с 2,15 млн; первая цена 2,15 млн ₽ от 11.06.2026.
Рейтинг 40/100 · уверенность 57 %
Земля ≈104 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 626 тыс. → дом ≈1,32 млн ₽, 37 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 69 тыс.–96 тыс. ₽/м², медиана 71 тыс.
Ремонт ≈620 тыс., покупка после торга ≈1,66 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,04 млн / целевая ≈2,73 млн / пессимист. ≈2,43 млн → от пессимистичной прибыль ≈150 тыс. ₽, маржа 6 %, ROI 7 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: отопление — нет; свет — есть; в описании: скважина.
До ст. Гжель ≈1,3 км по прямой; до МКАД 44 км, на машине ≈57 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №850
Рейтинг 40/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 3 (разброс ₽/м² 52 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 13 % | 6.6 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 80 % | 17.1 |
| торг | 5 | 62 % | 4.4 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 104 254 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 626 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 324 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 36 778 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Трошково д. | 15 сот. | 2 650 000 | 176 667 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Вишенка-1 СНТ | 7 сот. | 805 000 | 115 000 | снят (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Комбината стройматериалов-2 пос. | 6,6 сот. | 659 000 | 99 848 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Трошково д. | 6,3 сот. | 645 900 | 102 524 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Трошково д. | 5,7 сот. | 575 900 | 101 035 | снят (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Трошково д. | 17,8 сот. | 3 750 000 | 210 674 | снят (цена объявления) 19.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Трошково д. | 7 сот. | 840 000 | 120 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Трошково д. | 20 сот. | 7 000 000 | 350 000 | снят (цена объявления) 20.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Трошково д. | 5,6 сот. | 612 900 | 109 446 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Трошково д. | 5,8 сот. | 689 000 | 118 793 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 36 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 620 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 69 444 / 70 753 / 95 556 |
| цена объекта | 1 950 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 657 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 035 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 883 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 732 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 428 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 150 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 6 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 7 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 км | Взлет СНТ | 36 м² | 5,2 сот. | 2 500 000 | 69 444 | снято (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Усадьба Глебово КП | 45 м² | 6 сот. | 4 300 000 | 95 556 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Березки Лайф КП | 43,8 м² | 5 сот. | 3 099 000 | 70 753 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.06.2026 | 2 150 000 | история площадки |
| 24.10.2026 | 1 950 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 950 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Код объекта: 2131033. Срочно продаётся дача в СНТ "Вишенка-1" Раменского муниципального округа, Московская область. На участке 6 соток расположен Домик 1991 года постройки Общая площадь дома 36 кв. м, жилая 20 кв. м, кухня 6 кв. м. Две комнаты по 10 кв. м каждая предлагают достаточно пространства для комфортного проживания. Расположение постройки позволяет обустроить на участке зону отдыха или сад. Дом построен из каркасного материала с деревянными перекрытиями, кровля покрыта шифером. Водоснабжение осуществляется из скважины, есть электричество. Отопление отсутствует, что даёт возможность новому владельцу выбрать оптимальный вариант для себя. Старый ремонт дома позволяет новому собственнику воплотить свои дизайнерские идеи и создать уютное пространство по своему вкусу. Не упустите шанс стать владельцем этого дома в живописном месте! Позвоните нам прямо сейчас, чтобы узнать больше и записаться на просмотр.