Новорязанское ш., 95 км от МКАД
Сычево д., Коломенский гор. округ
Дом 50 м², участок 8 сот., 2022 год.
Цена 3,2 млн ₽, снижали с 3,5 млн; первая цена 3,5 млн ₽ от 16.07.2026.
Рейтинг 18/100 · уверенность 68 %
Земля ≈200 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 1,6 млн → дом ≈1,6 млн ₽, 32 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 38 тыс.–105 тыс. ₽/м², медиана 83 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,25 млн / целевая ≈3,82 млн / пессимист. ≈3,4 млн → от пессимистичной прибыль −121 тыс. ₽, маржа −4 %, ROI −3 %.
Коммуникации: скважина; отопление — нет; в описании: баня, нет септика (туалет на улице).
До ст. Лысцовская ≈1,3 км по прямой; до МКАД 95 км, на машине ≈1 ч 31 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №85
Рейтинг 18/100 · уверенность 68 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 10 (разброс ₽/м² 25 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 7 % | 1.3 |
| торг | 5 | 57 % | 3.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 23 % | 3.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 200 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 600 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 600 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 32 000 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Сычево д. | 7,4 сот. | 2 000 000 | 270 270 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Сычево д. | 9 сот. | 1 800 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 16.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Сычево д. | 10 сот. | 2 000 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 19.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Солосцово д. | 12 сот. | 4 100 000 | 341 667 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Солосцово д. | 9 сот. | 3 700 000 | 411 111 | снят (цена объявления) 13.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Сычево д. | 15 сот. | 2 150 000 | 143 333 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Солосцово д. | 15 сот. | 4 990 000 | 332 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Семёновское д. | 15 сот. | 2 300 000 | 153 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Солосцово д. | 9 сот. | 3 900 000 | 433 333 | снят (цена объявления) 18.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Солосцово д. | 13 сот. | 2 750 000 | 211 538 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 38 000 / 82 676 / 105 000 |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 249 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 037 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 824 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 399 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -121 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −4 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −3 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.7 км | Подлипки СНТ | 50 м² | 6 сот. | 3 400 000 | 68 000 | снято (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Семёновское д. | 50 м² | 7,5 сот. | 4 200 000 | 84 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Отдых СНТ | 50 м² | 9,3 сот. | 5 250 000 | 105 000 | снято (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | имени 1 Мая СНТ | 50 м² | 8,3 сот. | 4 300 000 | 86 000 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Коломенский № 4 СНТ | 50 м² | 4,6 сот. | 1 900 000 | 38 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Яблонька СНТ | 51 м² | 5 сот. | 4 200 000 | 82 353 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Вишенка СНТ | 48 м² | 8,4 сот. | 3 200 000 | 66 667 | снято (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Коломзавод-1 СНТ | 51 м² | 5 сот. | 2 650 000 | 51 961 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Победа СНТ | 50 м² | 6 сот. | 4 150 000 | 83 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | 50 м² | 4,6 сот. | 5 200 000 | 104 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 16.07.2026 | 3 500 000 | история площадки |
| 03.09.2026 | 3 200 000 (−300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 3 200 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам хорошую дачу, земля ЛПХ + жилой дом, беседка, плодовые деревья, внутри дома сауна, скважина, так же уличный туалет и душ. Хороший подъезд. Черта города, хорошая транспортная доступность. Внимание!! ЛПХ !! Тем не менее это очень хорошая дача ! ДАЧА !!!! ВОДА ЛЕТНЯЯ !! ОТОПЛЕНИЯ НЕТ!!! ЭТО ДАЧА БЛ !!