Егорьевское ш., 75 км от МКАД
Лесная Поляна-6 СНТ, Егорьевск гор. округ
Дача 40 м², участок 6 сот., брус.
Цена 370 тыс. ₽; цена не менялась с 04.09.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 3 раза).
Рейтинг 29/100 · уверенность 62 %
Земля ≈58 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 350 тыс. → дом ≈20 тыс. ₽, 500 ₽/м² дома (радиус 4 км) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 18 тыс.–58 тыс. ₽/м², медиана 30 тыс.
Ремонт ≈700 тыс., покупка после торга ≈314 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,23 млн / целевая ≈1,1 млн / пессимист. ≈981 тыс. → от пессимистичной прибыль −34 тыс. ₽, маржа −3 %, ROI −3 %.
Коммуникации: в описании: скважина.
До ст. Егорьевск II ≈3 км по прямой; до МКАД 75 км, на машине ≈1 ч 46 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №8491
Рейтинг 29/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 52 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 36 % | 6.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 92 % | 5.6 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 14.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 58 333 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 350 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 20 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 500 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.1 км | Кукшево д. | 12,8 сот. | 1 350 000 | 105 469 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Сирень СНТ | 6 сот. | 300 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Кукшево д. | 22 сот. | 750 000 | 34 091 | в продаже 29.09.2020 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | 10,6 сот. | 3 000 000 | 283 019 | снят (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.1 км | 10 сот. | 1 100 000 | 110 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.2 км | Васютино д. | 10 сот. | 1 550 000 | 155 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | 28 сот. | 5 500 000 | 196 429 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.3 км | Голубевая д. | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Горшково д. | 6 сот. | 520 000 | 86 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Горшково д. | 10 сот. | 500 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 17 500 / 29 596 / 57 500 |
| цена объекта | 370 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 314 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 226 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 165 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 103 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 981 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -33 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −3 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −3 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.5 км | Химик-6 СНТ | 40 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 57 500 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Возрождение ТСН | 40 м² | 6 сот. | 1 750 000 | 43 750 | снято (цена объявления) 17.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Кирпичики СНТ | 40 м² | 5 сот. | 699 999 | 17 500 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Лесная Ягода СНТ | 34 м² | 6 сот. | 950 000 | 27 941 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Хорлово пгт | 42 м² | 6 сот. | 1 350 000 | 32 143 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Нефтяник-9 СТСН | 40 м² | 7 сот. | 1 250 000 | 31 250 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Ветеран СНТ | 42 м² | 6,5 сот. | 1 090 000 | 25 952 | снято (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Березка СТ | 37 м² | 8 сот. | 1 000 000 | 27 027 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | 45 м² | 6 сот. | 1 250 000 | 27 778 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.5 км | Рассвет СНТ | 43,7 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 50 343 | снято (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 04.09.2026 | 370 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 370 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дача, 6 соток, рядом озеро и лес. Расположение: Чудесная дача в живописном месте рядом лесной массив и озеро (всего до 200 метров). Подъезд круглогодичный, удобный, по щебеночной дороге. Дом: Площадь: 40 м2 Этажность: 2 этажа. Материал стен: брус. Состояние: требует ремонта / частичный ремонт. Электричество: столб рядом, техусловия получены. Вода: скважина на участке. Участок: Площадь: 6 соток. Земля: обработана. Ограждение: отсутствует. Отступы по градостроительным нормам: соблюдены. Инфраструктура: Близость автобусной остановки: 5001000 м. Расположен участок не далеко от города Егорьевска ( 10-15) мин на машине по Воскресенской дороге или 40-45 мин на автобусе по маршруту Егорьевск дер. Кукшево. Дополнительно: Отличный вариант для летнего отдыха или жизни круглый год после ремонта. Участок ухожен, готов к использованию. Звоните! Возможен торг. Расположен участок не далеко от города Егорьевска ( 10-15) мин на машине по Воскресенской дороге или 40-45 мин на автобусе по маршруту Егорьевск дер. Кукшево. Код пользователя: 41005. Номер в базе: 7756051.