Егорьевское ш., 59 км от МКАД
Сапфир СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дача 70 м², участок 6 сот., брус.
Цена 1,7 млн ₽; цена не менялась с 25.05.2026.
Рейтинг 29/100 · уверенность 62 %
Земля ≈118 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 705 тыс. → дом ≈995 тыс. ₽, 14 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 17 тыс.–51 тыс. ₽/м², медиана 29 тыс.
Ремонт ≈1,3 млн, покупка после торга ≈1,45 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,02 млн / целевая ≈1,82 млн / пессимист. ≈1,62 млн → от пессимистичной прибыль −1,12 млн ₽, маржа −69 %, ROI −41 %.
Коммуникации: в описании: баня.
До ст. Подосинки ≈0,9 км по прямой; до МКАД 59 км, на машине ≈1 ч 37 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №8487
Рейтинг 29/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 41 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 59 % | 10.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 74 % | 10.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 117 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 705 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 995 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 14 214 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Сапфир СНТ | 2 сот. | 50 000 | 25 000 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Костино д. | 6,3 сот. | 1 400 000 | 222 222 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Костино д. | 15 сот. | 1 900 000 | 126 667 | снят (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Костино д. | 28 сот. | 3 500 000 | 125 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Костино д. | 14 сот. | 2 250 000 | 160 714 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Костино д. | 10 сот. | 1 150 000 | 115 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Яковлевская д. | 15 сот. | 2 000 000 | 133 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Анциферово д. | 10 сот. | 2 000 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Ветеран СНТ | 6 сот. | 390 000 | 65 000 | снят (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Гора д. | 17 сот. | 3 500 000 | 205 882 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 70 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 17 143 / 28 889 / 51 429 |
| цена объекта | 1 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 445 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 025 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 924 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 822 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 620 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 125 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −69 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −41 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Сапфир СНТ | 75 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 22 667 | снято (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Горняк СНТ | 70 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 17 143 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Монтажник 1998 СНТ | 72 м² | 5 сот. | 2 000 000 | 27 778 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Энергия-94 СНТ | 72 м² | 6 сот. | 3 400 000 | 47 222 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Шахтер СНТ | 67,5 м² | 6,6 сот. | 1 950 000 | 28 889 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Монтажник 1998 СНТ | 73,9 м² | 6,4 сот. | 2 350 000 | 31 800 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Надежда-2 СНТ | 70 м² | 6 сот. | 3 599 999 | 51 429 | снято (цена объявления) 17.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Малахит СНТ | 70 м² | 6 сот. | 1 350 000 | 19 286 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Березка СДТ | 70 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 35 714 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Весна СНТ | 80 м² | 6 сот. | 7 000 000 | 87 500 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 16.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.05.2026 | 1 700 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 700 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Прелагается дача в Снт Сапфир. Участок ровной правильной формы с баней и летней кухней. Двухэтажный дом с большим залом и спальней на втором этаже. До станции Подосинки всего 5-10 минут пешком, от снт до платформы тропа. На Снт привозят фермерские продукты один раз в неделю. Рядом в деревне есть магазин. Не далеко находится водоем с оборудованным пляжем. Лес поблизости, богатый грибами и ягодами. Не упустите возможность приобрести уютное место для отдыха! Все подробности по телефону.