Егорьевское ш., 92 км от МКАД
Чадлево д., Егорьевск гор. округ
Дом 94 м², участок 12 сот., газоблок.
Цена 1,99 млн ₽, снижали с 2 млн; первая цена 2 млн ₽ от 11.06.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 4 раза).
Рейтинг 60/100 · уверенность 55 %
Земля ≈34 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 412 тыс. → дом ≈1,58 млн ₽, 17 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 31 тыс.–150 тыс. ₽/м², медиана 94 тыс.
Ремонт ≈1,78 млн, покупка после торга ≈1,69 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈9,33 млн / целевая ≈8,39 млн / пессимист. ≈7,46 млн → от пессимистичной прибыль ≈3,99 млн ₽, маржа 54 %, ROI 115 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: колодец; в описании: баня.
До ст. Запутная ≈13,1 км по прямой; до МКАД 92 км, на машине ≈2 ч 14 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №8485
Рейтинг 60/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 138 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 11 % | 2.1 |
| торг | 5 | 3 % | 0.2 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 15 % | 0.9 |
| участок | 5 | 73 % | 4.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 66 % | 9.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 34 320 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 412 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 578 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 16 787 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.3 км | Строитель СНТ | 6 сот. | 350 000 | 58 333 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Химик-2 СНТ | 6 сот. | 100 000 | 16 667 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Химик-2 СНТ | 7 сот. | 350 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Лесково СНТ | 7,4 сот. | 250 000 | 33 784 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Станкоагрегат СНТ | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Верейка д. | 24,5 сот. | 1 499 000 | 61 184 | снят (цена объявления) 11.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Верейка д. | 9 сот. | 450 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Верейка д. | 16 сот. | 1 100 000 | 68 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Малое Гридино д. | 27 сот. | 970 000 | 35 926 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Малое Гридино д. | 15 сот. | 350 000 | 23 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 94 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 780 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 31 250 / 94 050 / 150 000 |
| цена объекта | 1 990 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 691 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 9 328 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 8 862 000 ₽ |
| продажа: целевая | 8 395 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 7 462 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 3 990 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 54 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 115 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.7 км | Яковлево д. | 100 м² | 8 сот. | 15 000 000 | 150 000 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Сосенки-3 СНТ | 80 м² | 12 сот. | 2 500 000 | 31 250 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Василенцево д. | 104,2 м² | 16 сот. | 9 800 000 | 94 050 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.06.2026 | 2 000 000 | история площадки |
| 14.08.2026 | 1 990 000 (−10 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 990 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Эксклюзивное предложение на рынке загородной недвижимости в Егорьевском районе! Продаётся уютный жилой дом с баней в деревне Чадлево, Егорьевский район. Основные характеристики: Общая площадь: 94 м2. 3 комнаты. 2 этажа: первый из газоблоков, второй деревянный. Кухня есть. Категория земель: Ижс. Косметический ремонт. Электричество подключено. Водоснабжение: колодец (6 колец). Канализация: выгребная яма. Парковка: место для автомобиля. Инфраструктура участка: 12 соток земли. Хозяйственные постройки. Летний душ, туалет. Новая действующая баня. Расположение: Московская область, Егорьевский округ, деревня Чадлево, ул. 20А. 96 км от Мкад. Доступ по Егорьевскому шоссе. Это уникальное предложение для тех, кто ценит комфорт и функциональность загородной жизни.