Егорьевское ш., 81 км от МКАД
Чистое пос., Орехово-Зуевский гор. округ
Дача 60 м², участок 9 сот., пенобетон.
Цена 1,2 млн ₽, снижали с 1,4 млн; первая цена 1,4 млн ₽ от 18.08.2026.
Рейтинг 31/100 · уверенность 61 %
Земля ≈65 тыс. ₽/сот. × 9 сот. = 582 тыс. → дом ≈618 тыс. ₽, 10 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 11 тыс.–25 тыс. ₽/м², медиана 15 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈1,02 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈853 тыс. / целевая ≈768 тыс. / пессимист. ≈682 тыс. → от пессимистичной прибыль −1,34 млн ₽, маржа −196 %, ROI −66 %.
Коммуникации: в описании: печь, баня.
До ст. Заполицы ≈5,3 км по прямой; до МКАД 81 км, на машине ≈1 ч 54 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №8482
Рейтинг 31/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 8 (разброс ₽/м² 37 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 27 % | 5 |
| торг | 5 | 95 % | 5.8 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 75 % | 4.5 |
| участок | 5 | 45 % | 2.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 85 % | 12.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 64 714 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 582 000 ₽ (9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 618 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 10 300 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Чистое пос. | 9,3 сот. | 650 000 | 69 892 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Чистое пос. | 10 сот. | 2 500 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Чистое пос. | 15 сот. | 990 000 | 66 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Чистое пос. | 15 сот. | 1 100 000 | 73 333 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Петрушино д. | 15 сот. | 1 100 000 | 73 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Петрушино д. | 30 сот. | 1 250 000 | 41 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Петрушино д. | 10 сот. | 1 200 000 | 120 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Петрушино д. | 14 сот. | 1 200 000 | 85 714 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Зворково д. | 14 сот. | 900 000 | 64 286 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Зворково д. | 8 сот. | 430 000 | 53 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 11 286 / 14 583 / 25 000 |
| цена объекта | 1 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 020 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 853 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 810 000 ₽ |
| продажа: целевая | 768 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 682 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 338 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −196 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −66 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 17.7 км | Автомобилист СНТ | 72 м² | 12 сот. | 2 600 000 | 36 111 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Южный-6 СНТ | 60 м² | 6,2 сот. | 1 000 000 | 16 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Марс СНТ | 60 м² | 6 сот. | 700 000 | 11 667 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11 км | Рот Фронт сад. уч. | 60 м² | 12 сот. | 1 499 999 | 25 000 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Южный-5 СНТ | 70 м² | 6 сот. | 900 000 | 12 857 | снято (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Южный-3 СНТ | 70 м² | 6 сот. | 790 000 | 11 286 | снято (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.8 км | Грибное-1 СНТ | 59 м² | 6,4 сот. | 1 150 000 | 19 492 | снято (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Южный-6 СНТ | 48 м² | 6,3 сот. | 700 000 | 14 583 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Южный-5 СНТ | 48 м² | 5,9 сот. | 700 000 | 14 583 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Дзержинец СНТ | 47,1 м² | 5,8 сот. | 2 850 000 | 60 510 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 18.08.2026 | 1 400 000 | история площадки |
| 16.09.2026 | 1 200 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 200 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся уютная дача с возможностью прописки! Локация: Снт "Строитель" (в черте лесозоны свежий воздух, много ягод и грибов). Участок: 9,33 сотки. По всему периметру новый забор из профлиста (2,5 м) с откатными воротами. На участке есть собственный пруд. Транспорт: до ж/д станции Авсюнино 5 км. Автобус 35 ходит часто. Дом: 2-этажный, из пеноблока, на крепком фундаменте. Оформлен как жилой. В доме: три комнаты; погреб для хранения; душевая + парная; туалет (выгребная яма); есть печь булерьян. Дополнительные строения на участке: гараж для машины; гараж для хранения; летний дом (требует реконструкции); дровник; баня (нуждается в ремонте, пол меняли год назад). Это идеальный вариант для любителей загородного отдыха семьёй или с друзьями. Записывайтесь на просмотр!