Новорязанское ш., 69 км от МКАД
Рассвет-Натальино СНТ, Раменский гор. округ
Дом 70 м², участок 8,2 сот., дерево.
Цена 1,95 млн ₽; цена не менялась с 06.11.2026.
Рейтинг 62/100 · уверенность 57 %
Земля ≈63 тыс. ₽/сот. × 8,2 сот. = 514 тыс. → дом ≈1,44 млн ₽, 21 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 51 тыс.–78 тыс. ₽/м², медиана 73 тыс.
Ремонт ≈1,3 млн, покупка после торга ≈1,66 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,43 млн / целевая ≈4,89 млн / пессимист. ≈4,34 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,39 млн ₽, маржа 32 %, ROI 47 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: вода — есть; нет септика (канализации нет); газ — нет; отопление — нет; свет — есть.
До ст. Фаустово ≈16,6 км по прямой; до МКАД 69 км, на машине ≈1 ч 13 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №848
Рейтинг 62/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 43 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 94 % | 40 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 44 % | 8.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 38 % | 2.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 56 % | 8.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 62 698 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 514 000 ₽ (8,2 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 436 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 20 514 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Ветерок СНТ | 7,9 сот. | 500 000 | 63 291 | снят (цена объявления) 20.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Ветерок СНТ | 16 сот. | 950 000 | 59 375 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Ветерок СНТ | 8 сот. | 550 000 | 68 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Рассвет-Натальино СНТ | 8 сот. | 650 000 | 81 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Натальино-4 СНТ | 24 сот. | 4 200 000 | 175 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Рассвет-Натальино СНТ | 8 сот. | 550 000 | 68 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Зеленое Ожерелье СНТ | 8 сот. | 700 000 | 87 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Зеленое Ожерелье СНТ | 16 сот. | 1 000 000 | 62 500 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Березка-Натальино СНТ | 8 сот. | 390 000 | 48 750 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Натальино-4 СНТ | 8 сот. | 520 000 | 65 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 70 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 50 746 / 72 751 / 78 378 |
| цена объекта | 1 950 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 657 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 429 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 158 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 886 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 343 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 385 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 32 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 47 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.3 км | Марьинка дп да: «ванная» + «ремонт» | 74 м² | 7,9 сот. | 5 800 000 | 78 378 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Аргуново-1 КП да: «туалет в доме» + «мебель» | 67 м² | 8,5 сот. | 3 400 000 | 50 746 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Новое Давыдово КП да: «ванной» + «ремонтом» | 75,6 м² | 8 сот. | 5 500 000 | 72 751 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 06.11.2026 | 1 950 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 1 950 000 | в продаже | 09.11.26 – 09.11.26 | объявление |
| Циан | 1 950 000 | пропало из выдачи | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|---|---|
| 08.11.2026 17:59 | новый объект | — → 1 950 000 |
Описание
Участок правильной формы с круглогодичным подъездом. В границах участка растут новые деревья и кустарники. Дом из бруса 100х100 фундамент не капитальный. Также есть летнидомик и хозблок, ленты туалет. На въезде в СНТ продуктовый магазин с детской