Егорьевское ш., 30 км от МКАД
Здоровье СТ, Раменский гор. округ
Дача 55,4 м², участок 6 сот., брус.
Цена 3,4 млн ₽; цена не менялась с 14.09.2026.
Рейтинг 27/100 · уверенность 66 %
Земля ≈100 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 600 тыс. → дом ≈2,8 млн ₽, 51 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 28 тыс.–68 тыс. ₽/м², медиана 46 тыс.
Ремонт ≈1,11 млн, покупка после торга ≈2,89 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,48 млн / целевая ≈2,23 млн / пессимист. ≈1,98 млн → от пессимистичной прибыль −2,02 млн ₽, маржа −102 %, ROI −50 %.
Коммуникации: свет — есть.
До ст. Григорово ≈2,3 км по прямой; до МКАД 30 км, на машине ≈51 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №8479
Рейтинг 27/100 · уверенность 66 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 34 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 98 % | 6 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 100 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 600 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 800 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 50 542 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.9 км | Гжель с. | 40 сот. | 4 000 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Гжель с. | 7,3 сот. | 1 460 000 | 200 000 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Телеком СНТ | 12 сот. | 3 100 000 | 258 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Гжель с. | 6 сот. | 670 000 | 111 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Гжель с. | 7 сот. | 1 189 000 | 169 857 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Гжель с. | 5,6 сот. | 699 000 | 124 821 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Гжель с. | 10 сот. | 1 000 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Гжель с. | 30 сот. | 3 000 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Гжель с. | 19 сот. | 1 900 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Гжель с. | 15,2 сот. | 3 950 000 | 259 868 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 55,4 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 108 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 28 333 / 46 296 / 67 544 |
| цена объекта | 3 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 890 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 478 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 354 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 230 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 982 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -2 016 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −102 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −50 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.2 км | Союз СНТ | 56 м² | 6,7 сот. | 2 800 000 | 50 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Русь-Обухово СНТ | 48 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 31 250 | снято (цена объявления) 15.06.2026 | сохраненная копия |
| 4.4 км | Речицы с. | 54,2 м² | 6,9 сот. | 2 899 000 | 53 487 | снято (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Речицы с. | 54 м² | 6,9 сот. | 2 500 000 | 46 296 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Спутник СНТ | 46,6 м² | 7,1 сот. | 2 000 000 | 42 918 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Союз СНТ | 47 м² | 6 сот. | 2 800 000 | 59 574 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Дубовая Роща пос. | 57 м² | 4 сот. | 3 850 000 | 67 544 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Обухово д. | 41,9 м² | 8 сот. | 5 000 000 | 119 332 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Сокол СНТ | 60 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 28 333 | снято (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Юбилейный СНТ | 49,7 м² | 5 сот. | 2 300 000 | 46 278 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 14.09.2026 | 3 400 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 400 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дачный участок с домом и схоз постройками, электричество, водоснабжение все имеется в исправном состоянии.