Егорьевское ш., 36 км от МКАД
Пласкинино д., Раменский гор. округ
Дача 67,7 м², участок 4,3 сот., кирпич.
Цена 3,1 млн ₽, поднимали с 3,1 млн; первая цена 3,1 млн ₽ от 16.07.2026.
Рейтинг 23/100 · уверенность 59 %
Земля ≈119 тыс. ₽/сот. × 4,3 сот. = 510 тыс. → дом ≈2,59 млн ₽, 38 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км, 34 тыс.–77 тыс. ₽/м², медиана 43 тыс.
Ремонт ≈1,35 млн, покупка после торга ≈2,63 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,82 млн / целевая ≈2,53 млн / пессимист. ≈2,25 млн → от пессимистичной прибыль −1,74 млн ₽, маржа −77 %, ROI −44 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Бронницы ≈6,2 км по прямой; до МКАД 36 км, на машине ≈59 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №8477
Рейтинг 23/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 8 (разброс ₽/м² 41 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 91 % | 17.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 68 % | 4.4 |
| участок | 5 | 3 % | 0.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 5 % | 0.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 118 638 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 510 000 ₽ (4,3 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 589 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 38 242 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Пласкинино д. | 12,6 сот. | 2 100 000 | 166 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Пласкинино д. | 15 сот. | 3 500 000 | 233 333 | снят (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Пласкинино д. | 5,7 сот. | 1 100 000 | 192 982 | снят (цена объявления) 14.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Пласкинино д. | 15 сот. | 3 000 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Пласкинино д. | 5 сот. | 1 000 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Пласкинино д. | 6,8 сот. | 659 000 | 96 912 | снят (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Пласкинино д. | 26,5 сот. | 4 700 000 | 177 358 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Дорка СНТ | 35 сот. | 1 000 000 | 28 571 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Радужный дп | 17 сот. | 1 950 000 | 114 706 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Радужный дп | 11,5 сот. | 1 500 000 | 130 435 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 67,7 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 354 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 33 846 / 42 642 / 77 358 |
| цена объекта | 3 099 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 634 150 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 816 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 675 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 534 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 253 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 735 150 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −77 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −44 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.6 км | Сокол СНТ | 70 м² | 6 сот. | 4 200 000 | 60 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Юбилейный СНТ | 76,5 м² | 5,2 сот. | 2 950 000 | 38 562 | снято (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Дружба СНТ | 67,7 м² | 6 сот. | 2 700 000 | 39 882 | снято (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Взлет СНТ | 65 м² | 6,3 сот. | 2 200 000 | 33 846 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Театральный СНТ | 50 м² | 6 сот. | 2 400 000 | 48 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Связь СНТ | 80 м² | 6 сот. | 2 999 999 | 37 500 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Радуга СНТ | 87 м² | 6 сот. | 3 950 000 | 45 402 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Сафоново д. | 53 м² | 6 сот. | 4 100 000 | 77 358 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 16.07.2026 | 3 098 000 | история площадки |
| 27.07.2026 | 3 099 000 (+1 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 099 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается симпатичная, обустроенная кирпичная Дача, площадью- 67,7кв. М, рядом с д. Пласкинино в Снт