Егорьевское ш., 31 км от МКАД
Автомобилист СНТ, Раменский гор. округ
Дача 70 м², участок 5,6 сот.
Цена 3,3 млн ₽; цена не менялась с 02.06.2026.
Рейтинг 36/100 · уверенность 55 %
Земля ≈337 тыс. ₽/сот. × 5,6 сот. = 1,89 млн → дом ≈1,41 млн ₽, 20 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 4 в 10 км, 37 тыс.–89 тыс. ₽/м², медиана 53 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈2,81 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,8 млн / целевая ≈3,42 млн / пессимист. ≈3,04 млн → от пессимистичной прибыль −765 тыс. ₽, маржа −25 %, ROI −20 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: центральный водопровод; канализация — есть; в описании: печь, баня, колодец.
До ст. Загорново ≈0,8 км по прямой; до МКАД 31 км, на машине ≈53 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №8473
Рейтинг 36/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 41 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 99 % | 18 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 15 % | 0.9 |
| ₽/м² дома | 12 | 57 % | 8.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 337 171 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 888 000 ₽ (5,6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 412 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 20 171 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Дружба-2 СНТ | 6 сот. | 1 250 000 | 208 333 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Дружба-2 СНТ | 8,9 сот. | 5 400 000 | 606 742 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Дружба пос. | 9 сот. | 3 000 000 | 333 333 | снят (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Кузнецово д. | 12 сот. | 3 500 000 | 291 667 | снят (цена объявления) 11.08.2026 | сохраненная копия |
| 1.2 км | Загорново с. | 11,7 сот. | 4 800 000 | 410 256 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Ясное ДНП | 7,8 сот. | 3 100 000 | 397 436 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Загорново с. | 15,2 сот. | 5 300 000 | 348 684 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Кузнецово д. | 12 сот. | 4 900 000 | 408 333 | снят (цена объявления) 20.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Загорново с. | 10 сот. | 3 500 000 | 350 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Ясное ДНП | 16,5 сот. | 5 800 000 | 351 515 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 70 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня, септик, вода |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 36 567 / 53 334 / 88 919 |
| цена объекта | 3 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 805 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 800 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 610 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 420 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 040 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -765 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −25 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −20 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.5 км | Гжелка пос. да: «с/у» + «теплым полом» | 73,1 м² | 5,3 сот. | 6 500 000 | 88 919 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Сокол СНТ да: «санузел» + «отделка» | 70 м² | 6 сот. | 4 200 000 | 60 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Сосновый Бор СНТ да: «ванная» + «ремонтом» | 67 м² | 6 сот. | 2 450 000 | 36 567 | снято (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Аист СНТ да: «санузел» + «мебель» | 75 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 46 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 02.06.2026 | 3 300 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 300 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается капитальный дом в Снт, которое находится прямо в лесу. Здесь всегда свежий воздух, много грибов и ягод. Сам дом: Фундамент и стены капитальные. Отделка фасада сайдингом не требует ухода. Стеклопакеты (пластиковые окна) тепло и тихо. Обогрев каменная печь с зоной для готовки. Можно отапливать дом и готовить еду. Коммуникации: Электричество заведено в дом. Центральный водопровод на участке. Септик два переливных колодца. Осталось только доделать туалет в доме. Участок и постройки: Летняя кухня удобно для уличных трапез. Сарай для хранения дров, инструментов и вещей. Баня требуется небольшой ремонт: нужно переделать полы. Локация и транспорт: Всего 15 минут пешком до ж/д станции Загорново. Это очень близко, можно идти спокойно даже с рюкзаком. Тишина леса и при этом рядом дорога до Москвы и области. Звоните! Расскажу подробнее, покажу на карте дорогу до станции. Код пользователя: 40994. Номер в базе: 12916230.