Егорьевское ш., 92 км от МКАД
Спектр сад. уч., Орехово-Зуевский гор. округ
Дача 27,5 м², участок 6 сот., каркас.
Цена 700 тыс. ₽; цена не менялась с 18.05.2026.
Рейтинг 10/100 · уверенность 57 %
Земля ≈30 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 180 тыс. → дом ≈520 тыс. ₽, 19 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 14 тыс.–50 тыс. ₽/м², медиана 25 тыс.
Ремонт ≈550 тыс., покупка после торга ≈595 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈714 тыс. / целевая ≈643 тыс. / пессимист. ≈571 тыс. → от пессимистичной прибыль −574 тыс. ₽, маржа −100 %, ROI −50 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Шатурторф ≈4,4 км по прямой; до МКАД 92 км, на машине ≈2 ч 01 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №8472
Рейтинг 10/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 28 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 11 % | 2.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 82 % | 6.3 |
| участок | 5 | 18 % | 1.4 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 29 958 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 180 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 520 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 18 909 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Рот Фронт сад. уч. | 8 сот. | 1 485 000 | 185 625 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Красное с. | 7 сот. | 1 320 000 | 188 571 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Сосна СНТ | 6 сот. | 173 000 | 28 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Мечта сад. уч. | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Вымпел-3 СНТ | 12 сот. | 750 000 | 62 500 | снят (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Вымпел-3 СНТ | 6 сот. | 200 000 | 33 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Мизовец СНТ | 6 сот. | 300 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 19.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Красное д. | 30 сот. | 700 000 | 23 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Надежда СНТ | 6 сот. | 550 000 | 91 667 | снят (цена объявления) 13.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Красное д. | 12 сот. | 310 000 | 25 833 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 27,5 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 550 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 13 929 / 25 000 / 50 000 |
| цена объекта | 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 595 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 714 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 678 000 ₽ |
| продажа: целевая | 643 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 571 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -574 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −100 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −50 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.8 км | Лесные Дали СНТ | 30 м² | 6 сот. | 750 000 | 25 000 | снято (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Красное д. | 31 м² | 6 сот. | 1 150 000 | 37 097 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Рассвет СНТ | 29 м² | 5,1 сот. | 470 000 | 16 207 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Рассвет СНТ | 30 м² | 6 сот. | 750 000 | 25 000 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Рассвет СНТ | 24,7 м² | 5,3 сот. | 690 000 | 27 935 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.8 км | Дружба СНТ | 28 м² | 4 сот. | 390 000 | 13 929 | снято (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Энергетик СНТ | 25 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 88 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Лира СНТ | 24 м² | 8 сот. | 540 000 | 22 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.7 км | Солнечное СНТ | 30 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.2 км | Швейник СНТ | 25 м² | 6 сот. | 700 000 | 28 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 18.05.2026 | 700 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 700 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Участок 6 соток. Дом каркасный 5,5х5м, есть летняя кухня с комнатой отдыха. Магазин типа "Сельпо" в пешей доступности. Возможен разумный торг.