Егорьевское ш., 87 км от МКАД
Запутное д., Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 32 м², участок 12 сот., бревно.
Цена 3,2 млн ₽, снижали с 3,5 млн; первая цена 3,5 млн ₽ от 10.07.2026.
Рейтинг 22/100 · уверенность 53 %
Земля ≈39 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 465 тыс. → дом ≈2,73 млн ₽, 85 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 20 км, 14 тыс.–45 тыс. ₽/м², медиана 19 тыс.
Ремонт ≈340 тыс., покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈725 тыс. / целевая ≈652 тыс. / пессимист. ≈580 тыс. → от пессимистичной прибыль −2,48 млн ₽, маржа −428 %, ROI −81 %.
Коммуникации: центральный водопровод; в описании: печь, баня, колодец.
До ст. Запутная ≈1,1 км по прямой; до МКАД 87 км, на машине ≈2 ч 01 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №8470
Рейтинг 22/100 · уверенность 53 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 5 (разброс ₽/м² 85 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 19 % | 4 |
| торг | 5 | 57 % | 4.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 73 % | 5.2 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 38 750 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 465 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 735 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 85 469 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Запутное д. | 10 сот. | 400 000 | 40 000 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Запутное д. | 28 сот. | 1 350 000 | 48 214 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Запутное д. | 10 сот. | 500 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Запутное д. | 10 сот. | 400 000 | 40 000 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Поляна СНТ | 12 сот. | 460 000 | 38 333 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Поляна СНТ | 12,6 сот. | 660 000 | 52 381 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Каменцы д. | 10 сот. | 800 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Каменцы д. | 30 сот. | 699 000 | 23 300 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Вершина д. | 15 сот. | 1 200 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Орион СНТ | 10 сот. | 370 000 | 37 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 32 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 340 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 13 889 / 18 750 / 45 000 |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 725 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 689 000 ₽ |
| продажа: целевая | 652 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 580 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -2 480 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −428 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −81 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 14.2 км | 32 м² | 14 сот. | 3 950 000 | 123 438 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 17 км | Русь СНТ | 36 м² | 10 сот. | 500 000 | 13 889 | снято (цена объявления) 05.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14 км | Радист СНТ | 38 м² | 6 сот. | 700 000 | 18 421 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Старовасилево д. | 40 м² | 12 сот. | 750 000 | 18 750 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.4 км | Голубые Озера СНТ | 40 м² | 6,1 сот. | 1 800 000 | 45 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.7 км | 41,5 м² | 11,6 сот. | 1 400 000 | 33 735 | в продаже 06.07.2021 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 10.07.2026 | 3 500 000 | история площадки |
| 25.07.2026 | 3 400 000 (−100 000) | история площадки |
| 03.08.2026 | 3 300 000 (−100 000) | история площадки |
| 23.08.2026 | 3 100 000 (−200 000) | история площадки |
| 04.09.2026 | 3 000 000 (−100 000) | история площадки |
| 11.09.2026 | 3 200 000 (+200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 200 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Уютный дом в деревне. До электрички 10 минут пешком, автобусы в Шатуру и Куровское. Огороженный железным забором участок, имеется недостроенная бревенчатая баня, летний домик, колодец для полива. Центральное водоснабжение, электроэнергия 3фазы в доме. В доме также исправная дровяная печь. На участке два шикарных куста черной смородины, кусты малины и ежевики. Всегда ловит Мобильный интернет вышка в 100метрах. Высокоскоростной тоже можно подключить у провайдера Мкс. В деревне магазин, амбулатория, школа, храм. Отличный вариант для дачи и отдыха или жилищного строительства.