Егорьевское ш., 69 км от МКАД
Юрятино д., Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 55 м², участок 11 сот., бревно.
Цена 2,6 млн ₽, снижали с 2,9 млн; первая цена 2,9 млн ₽ от 15.06.2026.
Рейтинг 27/100 · уверенность 62 %
Земля ≈54 тыс. ₽/сот. × 11 сот. = 596 тыс. → дом ≈2 млн ₽, 36 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 15 тыс.–75 тыс. ₽/м², медиана 46 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈2,21 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,59 млн / целевая ≈2,33 млн / пессимист. ≈2,07 млн → от пессимистичной прибыль −941 тыс. ₽, маржа −46 %, ROI −31 %.
Коммуникации: в описании: печь, скважина, септик (по описанию).
До ст. Ильинский Погост ≈1,7 км по прямой; до МКАД 69 км, на машине ≈1 ч 39 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №8467
Рейтинг 27/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 52 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 44 % | 8.1 |
| торг | 5 | 69 % | 4.2 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 64 % | 3.9 |
| ₽/м² дома | 12 | 10 % | 1.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 54 167 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 596 000 ₽ (11 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 004 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 36 436 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Юрятино д. | 20 сот. | 1 000 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Цаплино д. | 14 сот. | 550 000 | 39 286 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Ильинский Погост с. | 9 сот. | 650 000 | 72 222 | снят (цена объявления) 10.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Ильинский Погост с. | 5 сот. | 510 000 | 102 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Ильинский Погост с. | 3 сот. | 499 999 | 166 666 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Ильинский Погост с. | 10 сот. | 749 000 | 74 900 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Ильинский Погост с. | 15 сот. | 600 000 | 40 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Цаплино д. | 18 сот. | 2 500 000 | 138 889 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Ильинский Погост с. | 9 сот. | 789 000 | 87 667 | снят (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Цаплино д. | 15 сот. | 1 000 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 55 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 14 815 / 46 250 / 74 866 |
| цена объекта | 2 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 210 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 586 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 457 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 327 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 069 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -941 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −46 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −31 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Юрятино д. | 60 м² | 15 сот. | 2 550 000 | 42 500 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Пичурино д. | 54,2 м² | 9 сот. | 2 000 000 | 36 900 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Костенево д. | 55 м² | 15 сот. | 1 250 000 | 22 727 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Исаевская д. | 57 м² | 12 сот. | 3 000 000 | 52 632 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Салют СНТ | 54 м² | 6 сот. | 800 000 | 14 815 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Абрамовка д. | 52,2 м² | 15 сот. | 2 800 000 | 53 640 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Игнатово д. | 59 м² | 13 сот. | 2 950 000 | 50 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Игнатово д. | 59,1 м² | 13 сот. | 3 500 000 | 59 222 | снято (цена объявления) 16.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Алешино д. | 56,1 м² | 7 сот. | 4 200 000 | 74 866 | снято (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Малахит СНТ | 55 м² | 6 сот. | 1 340 000 | 24 364 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 15.06.2026 | 2 900 000 | история площадки |
| 16.08.2026 | 2 700 000 (−200 000) | история площадки |
| 14.09.2026 | 2 600 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 600 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю дом в деревне Юрятино Орехово-зуевского района. Деревня жилая, многие проживают постоянно. По деревне протекает река Гуслица. Вокруг прекрасный лес с грибами и ягодами. В данный момент начата газификация деревни (срок окончания ноябрь 2026 год). В соседнем поселении Ильинский погост есть магазины (пятёрочка, озон, ВБ, фельдшерский пункт, аптека). В 15 км город Егорьевск, Куровское. Дорога по деревне асфальтированная, зимой чистят. О доме: Дом старый, крепкий, бревенчатый. Требует ремонта. За время владения были выставлены окна Пвх, выровнян пол, демонтирована старая печь. Электричество 15 квт, скважина с чистой водой, септик на 2 кольца. Участок ровный, сухой, с 4 сторон обнесен забором. На участке есть хоз постройки, туалет. Я собственник, ан просьба не беспокоить. Небольшой торг при осмотре.