Егорьевское ш., 38 км от МКАД
Лукошкино КП, Раменский гор. округ
Дача 100 м², участок 5,8 сот., бревно.
Цена 3 млн ₽; цена не менялась с 16.08.2026.
Рейтинг 30/100 · уверенность 63 %
Земля ≈98 тыс. ₽/сот. × 5,8 сот. = 571 тыс. → дом ≈2,43 млн ₽, 24 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 21 тыс.–65 тыс. ₽/м², медиана 31 тыс.
Ремонт ≈1,9 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,98 млн / целевая ≈2,68 млн / пессимист. ≈2,38 млн → от пессимистичной прибыль −2,07 млн ₽, маржа −87 %, ROI −47 %.
Коммуникации: в описании: баня.
До ст. Игнатьево ≈0,9 км по прямой; до МКАД 38 км, на машине ≈1 ч 14 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №8465
Рейтинг 30/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 30 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 89 % | 16.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 16 % | 1 |
| ₽/м² дома | 12 | 45 % | 6.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 98 370 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 571 000 ₽ (5,8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 429 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 24 290 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Игнатьево СНТ | 6 сот. | 550 000 | 91 667 | снят (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Рябинка-3 дп | 10 сот. | 1 350 000 | 135 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Усадьба Игнатьево СНТ | 12 сот. | 2 500 000 | 208 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Усадьба Игнатьево СНТ | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Рябинка-3 дп | 23 сот. | 3 650 000 | 158 696 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Рябинка-3 дп | 18,4 сот. | 1 800 000 | 97 826 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Рябинка-3 дп | 15 сот. | 3 050 000 | 203 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Рябинка-3 дп | 21 сот. | 2 950 000 | 140 476 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Одуванчик НП | 13,5 сот. | 1 650 000 | 122 222 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Одуванчик НП | 11 сот. | 990 000 | 90 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 100 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 20 909 / 30 612 / 64 786 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 978 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 829 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 680 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 382 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -2 068 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −87 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −47 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.7 км | Речицы с. | 97 м² | 6 сот. | 2 900 000 | 29 897 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Хуторок СНТ | 98 м² | 6,5 сот. | 3 000 000 | 30 612 | снято (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Новое Жирово дп | 110 м² | 8 сот. | 2 300 000 | 20 909 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Агат СНТ | 100 м² | 5 сот. | 3 700 155 | 37 002 | снято (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Телеком СНТ | 95,7 м² | 6 сот. | 6 200 000 | 64 786 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Трошково Светлое КП | 90 м² | 6 сот. | 9 900 000 | 110 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Наука СНТ | 90 м² | 6 сот. | 2 800 000 | 31 111 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Березки СНТ | 90 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 22 222 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Сталь-2 СНТ | 86 м² | 6 сот. | 4 800 000 | 55 814 | снято (цена объявления) 26.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Авангард СНТ | 120 м² | 8,5 сот. | 3 300 000 | 27 500 | снято (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 16.08.2026 | 3 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|---|---|
| 09.11.2026 19:21 | снова в продаже | — → 3 000 000 |
Описание
Предлагается вашему вниманию, дом из бревна в закрытом коттеджнем поселке. Дому требуется ремонт. На участке еть баня. Также есть советские фруктовые деревья. С электрички идти 15-20 минт. Также с поселка есть выход в лес где вся округа собирает грибы и ягоды.