Егорьевское ш., 39 км от МКАД
Кузяево д., Раменский гор. округ
Дом 38 м², участок 7,2 сот.
Цена 2,5 млн ₽; цена не менялась с 22.02.2026.
Рейтинг 28/100 · уверенность 56 %
Земля ≈110 тыс. ₽/сот. × 7,2 сот. = 792 тыс. → дом ≈1,71 млн ₽, 45 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 4 тыс.–97 тыс. ₽/м², медиана 61 тыс.
Ремонт ≈760 тыс., покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,24 млн / целевая ≈2,02 млн / пессимист. ≈1,79 млн → от пессимистичной прибыль −1,09 млн ₽, маржа −61 %, ROI −38 %.
Коммуникации: колодец.
До ст. Кузяево ≈1,7 км по прямой; до МКАД 39 км, на машине ≈1 ч 11 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №8461
Рейтинг 28/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 67 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 87 % | 18.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 29 % | 2.1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 110 066 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 792 000 ₽ (7,2 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 708 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 44 947 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Надежда СНТ | 10 сот. | 1 600 000 | 160 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Кузяево д. | 13 сот. | 1 400 000 | 107 692 | снят (цена объявления) 29.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Кузяевского фарфорового завода пос. | 8 сот. | 490 000 | 61 250 | в продаже 06.11.2026 | сохраненная копия |
| 0.8 км | Кузяевского фарфорового завода пос. | 15 сот. | 10 000 000 | 666 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Кузяево д. | 13 сот. | 2 800 000 | 215 385 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Кузяево д. | 6,4 сот. | 750 000 | 117 187 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Кузяево д. | 7,4 сот. | 650 000 | 87 838 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Кузяевского фарфорового завода пос. | 5 сот. | 1 700 000 | 340 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Кузяево д. | 15 сот. | 2 490 000 | 166 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Кузяево д. | 15 сот. | 2 500 000 | 166 667 | снят (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 38 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 760 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 4 167 / 61 111 / 97 222 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 240 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 128 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 016 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 792 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 093 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −61 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −38 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.9 км | Одуванчик НП | 38 м² | 9,8 сот. | 1 450 000 | 38 158 | снято (цена объявления) 16.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Кузяево д. | 40 м² | 10 сот. | 3 500 000 | 87 500 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Кузяево д. | 40,2 м² | 10 сот. | 3 500 000 | 87 065 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Электроизолятор СНТ | 38,6 м² | 8,1 сот. | 2 100 000 | 54 404 | снято (цена объявления) 02.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Жирово д. | 36 м² | 6,7 сот. | 2 200 000 | 61 111 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Шевлягино КП | 40,2 м² | 7,3 сот. | 1 700 000 | 42 289 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Березовый Парк-4 КП | 35 м² | 7,5 сот. | 2 999 999 | 85 714 | снято (цена объявления) 08.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Новое Жирово дп | 36 м² | 6,7 сот. | 2 200 000 | 61 111 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Новое Жирово дп | 36 м² | 6 сот. | 3 499 999 | 97 222 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Ясная Поляна ДНП | 36 м² | 6 сот. | 150 000 | 4 167 | снято (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 22.02.2026 | 2 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся дом с участком. На участке есть сарай, погреб, колодец, кустарники, плодовые деревья. Магазин, садик, школа, аптека в шаговой доступности. От электрички 25 мин. Пешком, автобус 10 мин. Дом оформлен как жилой, возможна прописка. Подробности по телефону или смс.