Егорьевское ш., 84 км от МКАД
Овчагино д., Егорьевск гор. округ
Дом 83 м², участок 10 сот., газоблок.
Цена 3,3 млн ₽; цена не менялась с 11.09.2026.
Рейтинг 23/100 · уверенность 61 %
Земля ≈77 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 767 тыс. → дом ≈2,53 млн ₽, 31 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 45 тыс.–75 тыс. ₽/м², медиана 67 тыс.
Ремонт ≈1,56 млн, покупка после торга ≈2,81 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,87 млн / целевая ≈5,29 млн / пессимист. ≈4,7 млн → от пессимистичной прибыль ≈333 тыс. ₽, маржа 7 %, ROI 8 %.
Коммуникации: в описании: печь, колодец, газ.
До ст. Егорьевск I ≈8,2 км по прямой; до МКАД 84 км, на машине ≈1 ч 54 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №8459
Рейтинг 23/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 8 (разброс ₽/м² 19 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 15 % | 6.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 23 % | 4.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 52 % | 3.2 |
| участок | 5 | 55 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 27 % | 4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 76 742 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 767 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 533 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 30 518 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Овчагино д. | 7 сот. | 850 000 | 121 429 | снят (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Овчагино д. | 15 сот. | 1 500 000 | 100 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Овчагино д. | 6 сот. | 900 000 | 150 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Клеменово д. | 10 сот. | 700 000 | 70 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Звездочка-2 СНТ | 6 сот. | 800 000 | 133 333 | снят (цена объявления) 12.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Назарово д. | 16,5 сот. | 1 600 000 | 96 970 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Назарово д. | 13 сот. | 580 000 | 44 615 | снят (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Тополек СНТ | 12 сот. | 1 200 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Клеменово д. | 5,2 сот. | 4 300 000 | 826 923 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Клеменово д. | 27 сот. | 1 500 000 | 55 556 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 83 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 560 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 44 898 / 66 562 / 75 000 |
| цена объекта | 3 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 805 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 873 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 579 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 286 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 698 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 333 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 7 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 8 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.4 км | 80 м² | 5 сот. | 5 300 000 | 66 250 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.9 км | Незабудка СНТ | 80 м² | 5 сот. | 5 350 000 | 66 875 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Незабудка СНТ | 88 м² | 5 сот. | 6 170 000 | 70 114 | снято (цена объявления) 17.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Василево д. | 96 м² | 8 сот. | 6 500 000 | 67 708 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Василево д. | 98 м² | 8 сот. | 4 400 000 | 44 898 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Некрасовка СНТ | 70 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 24 286 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | 88 м² | 6 сот. | 5 740 000 | 65 227 | снято (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 9.5 км | Юрцово д. | 80 м² | 15 сот. | 4 500 000 | 56 250 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Яковлево д. | 100 м² | 8 сот. | 15 000 000 | 150 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | 90 м² | 10,3 сот. | 6 749 990 | 75 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.09.2026 | 3 300 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 300 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Предлагается к продаже двухэтажный дом, построенный в 2012 году из газоблоков. Первый этаж дома включает: просторную кухню, уютную гостиную, отдельную комнату, прихожую и санузел. На втором этаже расположена комната, которая ждет своих новых хозяев для завершения отделки по вашему вкусу. Все необходимые коммуникации: центральное холодное водоснабжение, канализация(колодец), газ в деревне. Отопление обеспечивается камином, создавая особую атмосферу. Электричество подключено. Шикарный участок 10 соток: Полностью огорожен профлистом, с удобными въездными воротами для вашего автомобиля. Наслаждайтесь свежими фруктами из собственного сада-на участке растут плодовые деревья. Проводите время на свежем воздухе в живописной бревенчатой беседке и готовьте любимые блюда на мангале. Один взрослый собственник, прямая продажа.